Axa RE consolide sa position de prêteur immobilier

le 09/12/2010 L'AGEFI Hebdo

Seul assureur français à avoir lancé cette activité pour compte propre, il officie désormais pour des compagnies tierces.

Assureur prêteur » pourrait être une expression nouvelle consacrée aux compagnies d’assurances. C’est en tout cas le souhait du groupe français Axa qui, par l’intermédiaire de sa filiale spécialisée en investissement immobilier, Axa Real Estate SGP, s’est lancé sur le prêt en immobilier commercial. Pour l’heure, aucun compétiteur français n’est en vue. Dérogeant au monopole bancaire, en qualité de filiale d’assurances, Axa RE a déjà réalisé plus d’un milliard d’euros de financement et dispose d’une enveloppe additionnelle d’un milliard et demi. Depuis 2005, à la force du poignet, la structure tisse sa toile, soit en rachetant des créances bancaires sur le marché secondaire, soit en finançant en direct des projets immobiliers par syndication. « Les capitaux proviennent des compagnies d’assurances du groupe Axa, décrypte Isabelle Scemama, responsable de la gestion des financements immobiliers chez Axa RE. Néanmoins, d’autres assureurs français et européens, intéressés par notre démarche, ont souhaité mettre à disposition une partie de leur fonds propres afin que nous investissions pour leur compte. »

En contrepartie, cette classe d’actifs constitue pour les compagnies d’assurances un sous-jacent diversifiant à mi-chemin entre l’obligataire et l’immobilier. « La rémunération attendue est même sensiblement plus élevée que celle du marché du prêt bancaire (qui varie en fonction du type d’opération et selon les pays européens entre 110 et 175 points de base au-dessus de l’Euribor, NDLR) », souligne Philippe Deloffre, directeur France Emea Debt Advisory chez CB Richard Ellis. Néanmoins, le rendement reste modéré (Euribor + 300 points de base environ) en raison d’actifs immobiliers sous-jacents « core », donc très sécurisés. Une consolation toutefois, cet actif offre « une prime de risque et d’illiquidité intéressante dans un environnement ou les ‘spreads’ de crédit se sont resserrés », poursuit Isabelle Scemama.

90 % de l’activité sur le primaire

Pour l’heure, « 90 % de notre activité se réalise sur le marché primaire, explique la responsable de l’activité. Nous ne retenons que les transactions d’au moins 100 millions d’euros, en raison d’une plus large diversification des biens sous-jacents. C’est pourquoi nous intervenons en ‘club deal’ au côté de banques ». Cela a été notamment le cas en juillet, avec Société Générale (arrangeur), BNP Paribas, Crédit Agricole et INK Bank dans le cadre de l’acquisition par Carlyle de six immeubles à Londres suite à la liquidation du CMBS White Tower. Elle avoue privilégier largement le marché londonien à la France, où aucune opération n’a été réalisée ces deux dernières années car les marges y ont été compressées. En cause, l’agressivité des banques allemandes. « Même si les choses changent », note-t-elle.

Cette activité de prêt quasiment inexistante chez les compagnies françaises est pourtant largement répandue « aux Etats-Unis où, cette année, les assureurs ont pesé pour 18 % du marché de la dette hypothécaire, contre 8 % en moyenne », relève Philippe Deloffre. En Europe, Aviva, Axa, Canada Life, Allianz, Prudential, Pramerica et MetLife sont des intervenants sur lesquels il faudra compter. « Certains sont en train d’organiser leurs équipes pour construire une offre plus diversifiée », indique-t-il.

S’attaquer à ce marché suppose de développer un savoir-faire dans un environnement complexe. Transférer un loan allemand, par exemple, au bilan d’une compagnie française « nécessite de composer avec les contraintes réglementaires locales des deux pays, notamment en termes de LTV (‘loan to value’, NDLR), illustre Isabelle Scemama. Il faut aussi s’assurer du transfert des sûretés, et réaliser, le cas échéant, soit l’intégration de ces prêts au bilan de la compagnie, soit l’immatriculation d’une structure dédiée ou pas, pour les y loger ». L’avènement d’une réglementation européenne commune Solvabilité II devrait faciliter la tâche.

Quant au marché secondaire sur lequel Axa RE n’a réalisé que très peu de deals, il est scruté avec impatience. Jusqu’à présent, les banques n’étaient pas prêtes à vendre leurs créances moyennant une décote jugée suffisamment séduisante. « Ce sont des crédits complexes et peu liquides car en lien avec les spécificités de l’immobilier, explique la responsable de l’activité. Cela mérite une prime de risque substantielle. » Aujourd’hui, Isabelle Scemama attend le fameux mur de la dette. En Europe, ce sont pas moins de 970 milliards d’euros de dettes immobilières qui seront à maturité dans les dix prochaines années, dont une large partie, inscrite au bilan des banques, arriverait à échéance d’ici à trois ans. Un problème de refinancement qu’Axa RE se dit prêt à absorber. 

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