Dossier Immobilier

Les acteurs préfèrent les OPCI pour leurs externalisations

le 17/11/2011 L'AGEFI Hebdo

Le mouvement d'externalisations se poursuit, mais à un rythme inférieur à celui du début de la décennie 2000.

L'externalisation d'actifs immobiliers par les entreprises est loin d'être un phénomène marginal. Entre 2000 et 2010, 28 milliards d'euros ont été cédés, via des opérations de sale and lease-back à des véhicules d'investissement de tout type : Siic*, OPCI*, SCPI*, fonds étrangers cotés ou non, etc. « Les opérations réalisées au début de la décennie étaient principalement opportunistes, analyse Faustine Le Bourg, chargée d'études à l'Orie** et auteur d'une étude sur les externalisations d'actifs immobiliers. Puis, peu à peu, face à la récurrence de ce phénomène, l'externalisation est apparue comme faisant partie intégrante de la stratégie des entreprises, leur permettant de disposer de ressources longues. »

Autrefois limité aux bureaux, le mouvement s'est peu à peu étendu à des actifs plus stratégiques, avec des opérations emblématiques notamment chez France Télécom et à La Poste. Les externalisations se sont à la fois banalisées et professionnalisées au fil du temps, mais sans pour autant prendre de l'ampleur, bien au contraire : le record de la décennie a été atteint en 2001, avec 5 milliards d'euros d'actifs externalisés vers des véhicules d'investissement, bien au-dessus des 1,3 milliard d'euros de 2010.

La création du statut de Siic en 2003, puis de celui de l'OPCI en 2007, a permis aux entreprises d'accéder à un plus large choix pour les outils d'externalisation. Les Siic, foncières cotées en Bourse, ont connu un large succès jusqu'en 2007 puisqu'elles représentaient bon an mal an la moitié des opérations d'externalisations. Mais la crise boursière de 2008, couplée à la création des OPCI, a mis un terme à leur suprématie. « En période de crise, la simplicité de l'OPCI pour l'investisseur est appréciée », précise Jacqueline Faisant, présidente de BNP Paribas REIM. D'autre part, l'OPCI permet aux entreprises d'externaliser des actifs très spécialisés, dans une structure conçue sur mesure, alors que les SIIC sont généralement plus diversifiées.

Un outil perfectionné

Les investisseurs, les sociétés de gestion et les externalisateurs ont progressivement affiné l'outil OPCI. « Nous avons atteint un bon équilibre entre l'investisseur et l'entreprise au sein de l'OPCI, explique Stéphane Illouz, associé immobilier chez Reed Smith. La réglementation continue d'ailleurs à évoluer dans le sens d'une plus grande souplesse, comme en témoigne l'ordonnance du 1eraoût 2011 relative aux OPCI. » Ce texte améliore la gouvernance de la structure et entérine la création d'OPCI dédiés limités à vingt investisseurs maximum. Un dispositif favorisant, là encore, la création de structures sur mesure.

En dépit de ses atouts intrinsèques et de la crise, l'OPCI ne s'est pas substitué à la Siic. Les foncières cotées représentaient encore ainsi 10 % des opérations l'an dernier, contre 44 % pour les OPCI (voir le graphique). « Les deux structures vont continuer à coexister car elles correspondent à des stratégies différentes, tant de la part de l'entreprise externalisatrice que de l'investisseur », analyse Jacqueline Faisant. Reste à savoir si le mouvement d'externalisation va se poursuivre, notamment après l'extinction du régime fiscal 210 E au 31 décembre 2011 (lire page 33), favorable aux cessions en faveur de Siic, d'OPCI et de SCPI. « Nous constatons que les entreprises continuent à étudier l'opportunité d'externaliser certains actifs en dépit de la fin du régime 210 E, note Stéphane Illouz. Cela signifie que cet avantage fiscal est un levier supplémentaire, mais pas indispensable. » Quant aux fonds étrangers, qui ne bénéficiaient pas du régime 210 E, ils pourraient revenir sur le devant de la scène alors qu'ils avaient délaissé le marché français depuis la crise.

Dans ce contexte, les externalisations retrouveront-elles leur rythme de croisière, situé entre 2 et 4 milliards par an sur la décennie écoulée ? « Les grandes entreprises ont déjà réalisé de nombreuses opérations. Ce phénomène va à présent se poursuivre en s'élargissant à des actifs plus stratégiques, et à des entreprises de taille diverse, notamment des PME, estime Faustine Le Bourg. Il faut également tenir compte des nombreuses réformes règlementaires (IFRS, Bâle III, Solvabilité II) qui vont largement contraindre les stratégies des entreprises en renchérissant l'accès au crédit et en favorisant la détention des actifs immobiliers par les entreprises occupantes. » Le mouvement devrait donc se poursuivre, mais sous des formes nouvelles.

*Siic : société d'investissement immobilier cotée ; OPCI : organisme de placement collectif en immobilier ;SCPI :société civile de placement immobilier.

**L'Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise de la région Ile-de-France est un lieu d'échanges et d'étude réunissant 120 membres issus de l'industrie immobilière.

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