Une femme, une équipe

Un duo structure les financements immobiliers avec First Growth RE

le 08/01/2015 L'AGEFI Hebdo

L’équipe cofondée par Francesca Galante (photo) et Cyril de Romance joue un rôle unique en Europe continentale de structuration et conseil sur ce type de dette.

Un duo structure les financements immobiliers avec First Growth RE
Nicole Karam, responsable opérationnel et financier - Cyril de Romance, associé cofondateur - Francesca Galante associée cofondatrice - Germain Senlis, consultant senior
(Pierre Chiquelin)

En tout cas, on s’amuse, lancent les deux associés de First Growth Real Estate Finance (FGREF). Métier peu routinier, le financement immobilier reste très concret, sur des actifs physiques qu’on peut montrer, et parfois mieux comprendre ainsi. » Pourtant, rien ne les prédestinait à devenir des spécialistes du financement immobilier en France, en Italie et en Espagne. « J’avais pensé faire du marketing, puis de la finance d’entreprise après Dauphine », détaille Francesca Galante, qui a cofondé cette société de conseil en structuration et restructuration de prêts immobiliers avec Cyril de Romance, qu’elle a connu chez UBS. Après la Reims Management School et un stage chez PwC Corporate Finance, il avait alors lui aussi accumulé sept ans d’expérience en financements immobiliers equity, mezzanine ou seniors. « J’ai quitté Lehman Brothers pour UBS fin 2006, au moment où la banque américaine accélérait le transfert de ce genre d’actifs à des fonds ou des conduits de titrisation », explique-t-il. La crise finira aussi par mettre à mal l’investissement pour compte propre chez UBS fin 2008.

Approche globale

Les deux associés se demandent alors comment ne pas perdre leurs compétences d’investisseurs pour compte propre sur toute la structure du capital, de la dette senior à l’equity. Ils créent First Growth Real Estate, dont l’équipe est déjà composée de 5 personnes fin 2009 (avec comme troisième cofondateur Wilson Lee). Mais lever un premier fonds immobilier special situations est alors compliqué à mettre en œuvre. D’autant plus qu’une grande partie de leur track-record a trait au compte propre de banques, « ce qui n’était donc pas ‘auditable’ », précise Cyril de Romance. « Nous avons mis un an à accepter de ne plus être investisseurs, reconnaît Francesca Galante. Mais nous avions envie de structurer des nouvelles transactions car nous sentions que le marché était propice ».

Début 2010, les institutionnels recommencent à déployer des financements en immobilier, sans en avoir toute l’expertise. FGREF s’impose comme conseil sur deux opérations, pour trouver une opportunité d’investissement en fonds propres en France et mener une restructuration de dette aux Pays-Bas. « Le savoir-faire et la ‘créativité’ que nous avait apportés la flexibilité de l’investissement pour compte propre nous permettent là aussi, sur chaque ‘deal’, de regarder à la fois le gain potentiel en capital (‘upside’) et les pertes maximum (‘downside’), pour raisonner toujours en ‘rendement ajusté du risque’ », poursuit Cyril de Romance. Travail, rigueur et bouche-à-oreille feront le reste.

Une douzaine de deals plus tard, l’équipe commence à être reconnue sur ses métiers : la structuration de dette immobilière (en financement ou en refinancement) pour les emprunteurs ou pour les prêteurs institutionnels (bientôt 600 millions d’euros) et la restructuration de dette immobilière complexe pour les emprunteurs (1 milliard d’euros). A ces activités « transactionnelles » s’ajoute celle de suivi de portefeuilles de prêts immobiliers (« special servicing ») pour des banques (notamment allemandes) lorsque ces « loans » vont mal ou deviennent « non stratégiques » (et sans équipe de suivi locale). « Une activité récurrente, avec une rémunération fixe nous donnant une certaine visibilité sur les contrats », développe Nicole Karam, responsable des fonctions supports (exécution, réglementation...).

En structuration, le travail est différent selon que FGREF est mandaté par l’emprunteur ou le prêteur. « Pour l’emprunteur, nous analysons quels sont les schémas de financement optimum en fonction de chaque source de fonds. Une fois la structure choisie, nous aidons le client à lever chaque tranche de dette grâce à notre sélection des investisseurs les plus adaptés, développe Germain Senlis, consultant senior. Côté prêteur, nous nous focalisons, un peu comme un ‘originateur externe’, davantage sur le risque de crédit et le travail de présentation au comité d’investissement. » Pour les tours Mercuriales (60.000 m² à Porte de Bagnolet, Paris), l’équipe a même été mandatée cet automne pour aider le prêteur à resyndiquer la partie senior d’un financement senior/junior de plus de 80 millions qu’elle avait arrangé pour l’emprunteur cet été (une deuxième fois après 2011). Déjà pour le Parc d’activité Mure (43.000 m2 à Ivry-sur-Seine), la structuration « très fine » d’un financement mezzanine, couplé à un refinancement senior avant terme, avait été un grand succès.

Rigueur et créativité

La « levée de financements » peut aussi être couplée à des opérations de restructuration, auxquelles sont rompus ces conseils financiers, du fait de leurs expériences passées. Cette connaissance des structures financières et juridiques leur donne une capacité rare à renégocier la dette, notamment des rachats ou des extensions de remboursement souvent bénéfiques à tous, mais aussi les clauses et sûretés proposées par les avocats. « Nous pouvons être mandatés par des emprunteurs ou des prêteurs institutionnels : quand arrivent des échéances (sur intérêts ou sur principal) difficiles à honorer, quand les locataires partent, quand les ratios financiers mettent en risque la structure, poursuit Cyril de Romance. Dans les titrisations de prêts (CMBS) et prêts subordonnés, il peut aussi y avoir des désaccords explosifs, nécessitant de trouver un consensus entre des prêteurs aux intérêts divergents », que les dossiers passent par une procédure collective – comme pour l’immeuble Rive Défense – ou non – comme pour le parc de bureaux d’Antony ou le 6-8 Boulevard Haussmann.

Pour asseoir sa position dans la durée, l’équipe s’est construit une connaissance approfondie de plusieurs centaines de prêteurs, de tous types et de toutes géographies. Elle sait ainsi qui prête, sur quels types d’actifs ou de risques immobiliers, avec quels niveaux de taux, de levier, de « tranching », de notation, etc. C’est pour garder ce contact permanent « avec le marché » que le principal bureau de FGREF reste à Londres. « Même si, pour dénicher des ‘deals’, nous sommes les uns et les autres toujours en voyage, et au moins un jour par semaine dans notre bureau de Paris, expliquent Cyril de Romance et Francesca Galante, qui projettent aussi d’en ouvrir un à Milan. Le financement d’immobilier commercial s’est rouvert depuis douze mois en Espagne et en Italie (même en titrisation), et le marché français reprend également (après s’être moins refermé) au vu de rendements ajustés du risque. »

De quoi agrandir l’équipe ? « Forcément un peu, surtout si on veut relancer l’idée de redevenir investisseurs sans conflit d’intérêts avec le conseil. Mais nous souhaitons garder une certaine ‘culture start-up’, alliant rigueur anglo-saxonne et travail en ‘flux tendus’, sans contrainte hiérarchique ou administrative, pour favoriser un maximum d’échanges, de fluidité et de créativité entre nous. Nos clients apprécient d’ailleurs que l’un ou l’autre d’entre nous puisse reprendre un dossier sans temps d’adaptation », concluent les deux associés, qui prennent un malin plaisir à se mettre au défi pour trouver la meilleure solution finale.

Son parcours

Francesca Galante, 38 ans. Mastère ESCP Finance et trésorerie, MSG Dauphine. Founding partner.

1998 : entre en M&A chez Merrill Lynch à Londres (équipe franco-italienne).

2000 : recrutée par Soros Real Estate Partners en équipe d’investissement France, Italie et Espagne ; détachée dans la filiale Ian Schrager Hotels à New York.

2005 : participe à la création de l’équipe Real Estate sur compte propre d’UBS à Londres.

2009 : quitte la banque pour cofonder First Growth Real Estate avec Cyril de Romance à Londres et à Paris.

L’habitude de l’investissement pour compte propre nous permet d’analyser chaque deal par le « rendement ajusté du risque »

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