Klépierre-Corio, la concentration des foncières s’accélère

le 11/09/2014 L'AGEFI Hebdo

La fusion donnera naissance à un géant de l’immobilier commercial, derrière Unibail.

Klépierre-Corio, la concentration des foncières s’accélère
Klépierre a inauguré en 2012 les 10.000 m² de son centre commercial St Lazare Paris.
(DR)

Ce n’était pas arrivé depuis la fusion entre Unibail et Rodamco en 2007. Klépierre et Corio ont annoncé début août ce qui tardait à se concrétiser : un rapprochement de taille, transnational, confirmant le mouvement de consolidation qui s’opère dans le secteur des sociétés foncières. Depuis longtemps, le dossier Corio circulait. Les plus grands acteurs l’ont examiné. Convoitée pour son « beau portefeuille d’actifs immobiliers en Italie », la foncière néerlandaise a aussi « une réputation assez médiocre en termes de management », de la voix d’un professionnel de l’immobilier. « Une fusion avec Klépierre ? Tous les banquiers d’affaires l’ont proposée », affirme-t-il. Le temps a fait son œuvre. Ce qui bloquait l’opération dans le passé a fini par s’estomper : Klépierre a changé d’actionnaire principal en mars 2012 (BNP Paribas a cédé 28,7 % du capital de la foncière à l’américain Simon Property Group, conservant une participation de 21,7 %) et a vendu, en avril dernier, 126 centres commerciaux à Carmila, la foncière fraîchement créée par Carrefour. Des cessions qui lui ont permis de recentrer son portefeuille immobilier vers des actifs jugés plus stratégiques (de plus grande taille et géographiquement mieux placés, NDLR). Le grand ménage, Corio l’a aussi fait ces dernières années, sans doute dans l’intention d’une potentielle union aujourd’hui confirmée.

De ce rapprochement, qui prend la forme d’une offre publique d’échange (suivie de l’absorption de Corio), naît un géant européen de l’immobilier commercial. Les avantages sont nombreux selon Régis Chemouny, associé et responsable du département immobilier chez KPMG : « Le nouvel ensemble bénéficiera d’un périmètre géographique élargi lui permettant de lisser les cycles économiques, de négocier plus facilement avec les enseignes internationales et de capter toutes les tendances de marchés ainsi que les modes de consommation ». Financièrement, l’opération devrait profiter au cours de Bourse, les décotes étant réduites pour les sociétés de grande taille, et faciliter, à terme, l’émission d’emprunts obligataires. « Depuis deux ans, la dette obligataire est devenue le principal outil de financement des foncières », souligne Odile Coulaud, associée chez Mazars. Pour l’heure, la notation de Klépierre, « A- » par Standard & Poor’s (« A » pour Unibail), devrait permettre à Corio (« BBB+ ») de refinancer progressivement sa dette à meilleur coût. Avec 182 centres commerciaux représentant un patrimoine brut cumulé de 21,3 milliards d’euros (14 milliards pour Klépierre et 7,3 milliards pour Corio), Klépierre nouvelle version emboîte directement le pas au chef de fil du secteur, Unibail-Rodamco. De son côté, le portefeuille de la plus importante foncière européenne affichait une valeur de marché, au 30 juin 2014, de 33,6 milliards d’euros (dont 26,8 milliards d’euros de centres commerciaux, au nombre de 83).

Dans les pas d’Unibail-Rodamco

Jugé gagnant, le modèle d’Unibail, visant à détenir des grands centres commerciaux présentés comme des véritables lieux de vie, tend à devenir l’exemple à suivre. Ce qui demande de réelles compétences d’animation et de marketing sur le terrain pour attirer les grandes enseignes. Se pourrait-il que Klépierre devienne le nouvel Unibail ? « L’opération est tout à fait comparable », juge Odile Coulaud. Toutefois, avec des centres commerciaux d’une valeur moyenne de 117 millions d’euros contre 322 millions pour Unibail, l’ensemble Klépierre-Corio a encore du chemin à faire avant de rattraper son concurrent. Il devra, entre autres, poursuivre son travail de concentration et « se débarrasser de tout ce qui le pollue », indique un professionnel du secteur. Comprendre : se défaire des petits actifs. C’est d’ailleurs probablement la taille des biens qui explique le désintérêt d’Unibail pour Corio. « Cela aurait ajouté à son portefeuille un ensemble d’actifs dont Unibail n’avait pas besoin et représenté trop d’investissements humain et financier par rapport au retour espéré une fois l’intégration menée à bien », explique-t-il. Et l’intégration est un processus de longue haleine, Unibail-Rodamco en sait quelque chose. « La fusion a pris trois ans et elle n’est pas complètement achevée », rappelle un expert.

Toutefois, soutenue par son principal actionnaire, Klépierre est bel et bien dans une optique de croissance. La foncière pourra compter sur le responsable du développement de Klépierre, Jean-Marc Jestin, qui n’est autre que l’ancien directeur adjoint des investissements d’Unibail. Il avait réjoint Klépierre au moment de l’entrée de Simon Property Group au capital. Un groupe qu’il connaît bien puisqu’il avait travaillé pendant près de 10 ans pour sa filiale européenne, Simon Ivanhoé, rachetée en 2010 par Unibail-Rodamco. Voilà qui ajoute un point commun aux deux championnes européennes. 

Un travail de concentration à poursuivre

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