Sur la pierre, je bâtis ma carrière !

le 19/01/2012 L'AGEFI Hebdo

Dans les métiers de la gestion d’actifs immobiliers, les professionnels doivent conjuguer expertise financière et compétences relationnelles.

Cire

A l’inverse de leurs collègues de la banque de financement et d’investissement, les professionnels de la gestion d’actifs immobiliers n’ont pas perdu le sourire. Avec des transactions qui se maintiennent dans des volumes importants sur les actifs les plus sécurisés, les entreprises du secteur affichent un optimisme teinté de prudence. Un sentiment qui devrait se traduire par des recrutements cette année. « En 2011, nous avons embauché pas moins de 350 collaborateurs en CDI, essentiellement sur les activités de transaction, de promotion, de ‘property management’ et d’‘asset management’, rappelle Nathalie Pourtalet, DRH France de BNP Paribas Real Estate qui emploie en France 1.600 collaborateurs. Pour ce qui est de 2012, les perspectives d’embauches sont en ligne avec 2011. » Chez AEW Europe, filiale de Natixis Global Asset Management et de la Caisse des dépôts dont l’effectif s’élève à 260 personnes en France, 31 collaborateurs ont été recrutés en 2011, essentiellement sur la gestion de fonds, l’investissement et les fonctions supports.

De l’expérience

« Dans la période actuelle, le client veut avoir en face de lui des interlocuteurs qui affichent un minimum de dix ans d’expérience, observe Christian Delaire, directeur général d’AEW Europe. Quand nous n’avons pas la compétence en interne, nous allons la chercher sur le marché. Mais nous recrutons aussi des analystes débutants à qui nous apprenons le métier et qui, au bout de trois à cinq ans, peuvent évoluer vers un poste d’‘asset manager’ ou d’investisseur. » Côté rémunération, les métiers de la gestion d’actifs immobiliers ne sont pas mal lotis. Un jeune diplômé issu de l’Essec ou de HEC se verra proposer une rémunération brute autour de 40.000 euros, un asset manager avec sept ou huit ans d’expérience pouvant, lui, prétendre à 100.000 euros brut. Pour dénicher des talents, les recruteurs vont frapper aux portes des grandes écoles de commerce (l’Essec a d’ailleurs une chaire immobilière) et d’ingénieurs. Les masters universitaires spécialisés dans le management de l’immobilier, comme le célèbre master 246 de Dauphine, constituent aussi un vivier privilégié. « L’idéal, c’est le candidat qui possède une double compétence : une solide formation généraliste, avec une spécialisation complémentaire en immobilier qui nous garantit une bonne connaissance générale des spécificités et de la réglementation du secteur », confie Nathalie Pourtalet.

Dimension multidisciplinaire

Si les formations ont contribué à professionnaliser ces métiers, c’est souvent par hasard que les financiers en herbe se dirigent vers eux. Ce fut le cas de Sébastien Pezet, 36 ans, responsable de l’asset management chez Generali France Immobilier. Après une maîtrise d’économie appliquée au contrôle de gestion et à l’audit financier obtenue à l’université de Paris Dauphine, c’est une rencontre fortuite qui l’incite à s’inscrire en DESS d’ingénierie immobilière : « J’allais m’orienter vers l’audit financier quand un professionnel m’a présenté cette filière. J’ai tout de suite été séduit par la dimension multidisciplinaire de l’immobilier d’entreprise, et son côté très concret. Lorsque vous achetez, louez ou vendez un bien, vous êtes dans la pierre, pas dans les obligations ou les actions… » Son DESS en poche, il intègre Archon en 2000 en tant qu’analyste immobilier. Dans cette filiale de Goldman Sachs, il planche sur des simulations de cash-flow, des analyses financières sur les immeubles... Deux ans plus tard, il postule avec succès chez Generali France Immobilier qui crée sa structure d’asset management pour gérer des actifs atteignant 27 milliards d’euros : « J’ai été embauché comme ‘asset manager’ junior pour ensuite grimper les échelons et me retrouver à la tête de l’équipe ‘asset management’. »

La trajectoire de Sébastien Pezet épouse à plus d’un titre celle de son secteur d’activité. Apparus en France au milieu des années 90, sous l’impulsion d’acteurs anglo-saxons comme Archon ou GE Real Estate, les métiers de l’asset management immobilier se sont beaucoup diversifiés. Pour couvrir l’ensemble des catégories d’actifs (bureaux, commerces, centres commerciaux, habitations, entrepôts, hôtels…), et répondre aux besoins de leurs clients investisseurs, les acteurs du marché ont bâti des équipes pluridisciplinaires. Pour gérer ses 10 milliards d’euros d’actifs en France, AEW Europe emploie une quarantaine d’investment managers qui ont en charge l’acquisition des actifs pour le compte des clients, 80 asset managers pour gérer les biens au quotidien, ainsi qu’une trentaine de portfolio managers pour assurer le reporting et la gestion financière. L’entreprise dispose également d’une équipe technique d’une dizaine de collaborateurs pour suivre les performances énergétiques et techniques des actifs immobiliers, et d’une dizaine de fund managers qui pilotent l’ensemble des fonds figurant dans leur portefeuille après avoir collecté les capitaux auprès des investisseurs. Des équipes supports, comprenant une vingtaine de juristes, compliance officers et risk managers, s’assurent de leur côté de la cohérence de la stratégie et des décisions avec une réglementation en constante évolution. Au cœur de ce dispositif, les asset managers jouent une partition de chef d’orchestre. Chez Generali, avec son équipe composée d’une dizaine d’analystes et asset managers, Sébastien Pezet définit et pilote la stratégie à mettre en œuvre pour chaque actif : « Pour cela, nous activons tous les leviers juridique, technique et de marché à notre disposition pour accroître la valeur d’un bien, en faisant appel à l’expertise des autres services de l’entreprise... »

Compétences comportementales

S’ils se sont financiarisés depuis une dizaine d’années, lesmétiers de la gestion d’actifs immobiliers ne reposent pas seulement sur des compétences financières. « Un ‘asset manager’ se concentre sur l’opérationnel. Il définit la politique de relocation, négocie les baux et les travaux de rénovation avec les locataires, pour une dizaine d’actifs maximum, explique Olivier Téran, 39 ans, responsable du portfolio management d’Allianz Real Estate, structure qui gère les 18 milliards d’euros d’actifs immobilier que la compagnie d’assurances possède en compte propre. Un ‘portfolio manager’ évolue, lui, à un niveau plus stratégique, avec un portefeuille qui peut comprendre plusieurs centaines d’actifs qu’il lui faut optimiser dans la durée, et intégrer dans la stratégie d’acquisition et de cession définie pour chaque investisseur. »« Il ne suffit pas d’être ‘septième dan’ d’Excel pour devenir un bon ‘asset manager’, poursuit Philippe Depoux, président de Generali France Immobilier. Il faut développer une réelle appétence pour tout ce qui touche à la pierre, et aimer le terrain. » Sans oublier de soigner les soft skills, autrement dit les compétences comportementales : « Il faut une grande curiosité intellectuelle et beaucoup de qualités relationnelles car l’humain est très important dans ce métier, souligne Olivier Morel, responsable des ressources humaines chez Allianz France. Il faut enfin faire preuve d’une certaine humilité. Mieux vaut en effet connaître ses limites pour être à l’écoute des autres équipes disposant de compétences plus techniques. Et comme on évolue dans un environnement de plus en plus international, la dimension interculturelle est aussi très importante. »

Olivier Téran se révèle ainsi un voyageur assidu : « Je suis basé à Paris, mais je passe deux jours par semaine à Munich et un jour dans un autre pays d’Europe pour visiter les immeubles de notre patrimoine et aider nos équipes locales à renégocier les baux ou à prendre la décision de lancer des grands travaux. » Lorsqu’on l’interroge sur son avenir, ce professionnel se voit toujours dans son métier de portfolio manager dans les années à venir. « Allianz Real Estate a initié un programme d’une vingtaine de milliards d’euros pour les cinq ans qui viennent, avec la volonté de développer ses activités d’investissement aux Etats-Unis et en Asie, ainsi que ses activités de financement en Europe. Il y a donc encore beaucoup à faire... »

A lire aussi