Un homme, une équipe

Philippe Rosio se fait l’écho de la poussée des économies régionales

le 10/05/2012 L'AGEFI Hebdo

A la tête de Foncière Inéa, il répond au besoin pour les utilisateurs de trouver des actifs immobiliers neufs et de qualité.

Philippe Rosio se fait l’écho de la poussée des économies régionales

J’ai pour habitude de dire qu’il est la tête et moi les muscles », lance avec énergie Arline Gaujal-Kempler, directeur général de Foncière Inéa, en charge des investissements immobiliers. Ce « monsieur cerveau », c’est Philippe Rosio, président du directoire, c’est-à-dire responsable de la stratégie, des relations avec les actionnaires mais aussi des finances de la structure. L’un et l’autre travaillent ensemble depuis dix-huit ans. Elle, d’origine anglaise, ne s’est jamais départie de son accent, et lui, amoureux de l’Italie et marié à une Milanaise, sont en 1995 respectivement responsable de l’investissement immobilier et directeur financier d’UIS, filiale du Gan. « Mais en 1999, l’assureur cède sa filiale bancaire Union industrielle de crédit (UIC), retrace Philippe Rosio. Spécialisé dans le financement hypothécaire, l’établissement enregistre alors des pertes de 160 millions d’euros. La cession se fait auprès du groupe américain General Electric, avec dans la corbeille de la mariée une pépite… UIS. » Renonçant l’un et l’autre à intégrer les rangs du géant américain, ils acceptent la proposition de Deutsche Bank de participer à la création d’un organisme de crédit-bail en France : DIL France (Deutsche Immobilien Leasing). Monde des affaires oblige, l’acteur allemand décide fin 2004 de vendre cet actif. « A ce moment-là naissait le statut Siic (société d’investissement en immobilier coté, NDLR), rappelle-t-il. Nous avons décidé de profiter de ce nouvel environnement fiscal pour créer notre propre foncière. » Rien de tel pour se mettre à l’abri d’arbitrages non consultés que l’entrepreneuriat. Foncière Inéa voit donc le jour en 2005, avec 5 millions d’euros de capital d’amorçage. « La stratégie d’investissement communément dessinée avec Arline a été de nous orienter vers des immeubles de bureaux neufs en région, afin de répondre au besoin pour les utilisateurs de trouver des actifs immobiliers neufs et de qualité, qu’ils soient construits ou à construire, de petite et moyenne taille (entre 5 et 10 millions d’euros) pour assurer une totale liquidité », précise-t-il. Loin de la capitale, les rendements visés atteignent les 8 % annuels (environ 5 % à Paris pour des biens « prime »). En décembre 2006, soit dix-huit mois après son lancement, le capital s’élève à 60 millions d’euros et les dirigeants décident de coter la foncière. L’augmentation de capital permet de lever pas moins de 40 millions d’euros de capitaux.

Immeubles neufs

Une décision qui apporte visibilité et notoriété à l’entreprise mais qui amène aussi son lot de contraintes. Philippe Rosio fait appel à Karine Dachary en juin 2007, diplômée comme lui de HEC. La jeune femme aujourd’hui âgée de 28 ans est directrice administrative et financière. « Ma mission au côté de Philippe Rosio est vaste, développe-t-elle. Je rencontre nos partenaires bancaires seule ou avec lui, dans le cadre de nouvelles acquisitions ou de refinancement d’immeubles, par exemple. » Il s’agit aussi d’animer avec Philippe Rosio toute la communication financière de cette société cotée qui compte cinq personnes : préparation des conseils de surveillance, communication financière à destination des actionnaires... Un spectre de compétences qui vient en appui des multiples missions de Philippe Rosio, garant de la bonne application de la stratégie de la foncière. « Dans le cadre de la gestion de notre patrimoine, il nous faut choisir par exemple entre un rendement immédiat et des revenus différés mais plus élevés par le biais d’opérations à construire, explique-t-il. Et lorsqu’Arline identifie un nouvel actif, nous devons lever les ressources bancaires nécessaires, ou bien réfléchir à l’outil financier approprié : émission d’Oceane (obligations convertibles en actions nouvelles ou existantes), d’Absa (actions à bons de souscription d’actions)… » Les arbitrages des immeubles ou encore les opérations de restructuration passent également par son assentiment. « L’information au sein de l’équipe est instantanée, poursuit-il. Les décisions peuvent être prises très rapidement. »

Cependant, le cœur de l’activité immobilière est entre les mains d’Arline Gaujal-Kempler. « Je passe une grande partie de mon temps à sillonner la France en raison d’un marché visé établi en région, décrit-elle. Les promoteurs nous proposent soit des projets à construire, soit des actifs sortis de terre. Parfois, je me trouve à visiter un parking, un terrain vague, sans route ni végétation, et il me faut projeter l’immeuble à partir de rien ! Il est certain que l’intuition est une qualité indispensable. » Chaque bien susceptible d’être acquis est systématiquement visité. « Si on se limite à la seule consultation de certains dossiers magnifiquement illustrés, c’est certain… on se trompe ! », affirme la directrice générale.

Externalisation

Une grande partie du patrimoine a été constitué en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement). Une gageure lorsque l’on sait que les banques ont été pour le moins réfractaires ces dernières années à soutenir des opérations en blanc. Foncière Inea a ainsi acheté auprès de Nexity Ywood, le premier parc tertiaire en bois à énergie positive. D’autres biens sont sur le point d’être livrés comme Aix Carré Sainte-Victoire, un immeuble 1.275 m2situé à quelques encablures d’Aix-en-Provence. Arline Gaujal-Kempler indique se focaliser désormais sur la rechercher d’utilisateurs avec une moindre volonté d’achat. Si celle-ci est plus spécifiquement en charge des investissements, Stéphane Plain est quant à lui responsable de l’asset management d’un patrimoine aujourd’hui constitué de 127 immeubles, soit un peu plus de 278.000 m2répartis dans 24 métropoles. « C’est à moi qu’incombe la gestion des lots vacants, explique l’‘asset manager’. Pour cela, nous faisons appel à des cabinets de conseil localement implantés. » L’organisation de la foncière s’appuie sur l’externalisation des expertises satellitaires. Ce sont ces agents qui remontent les candidatures d’entreprises à la recherche de locaux. En fonction de la tension sur un marché, « il faut parfois être créatif afin de déterminer les actions spécifiques d’ordre technique ou financier à mener », développe-t-il, tels la division d’un site par exemple pour le dimensionner à la demande du candidat, le rafraîchissement des lieux, la négociation du loyer… La gestion technique des sites, externalisée auprès de sociétés de property managers, est également du ressort de Stéphane Plain. Des rencontres régulières lui permettent « de prendre connaissance des requêtes de nos locataires, des différents problèmes techniques mais aussi de dresser un état des lieux sur les impayés et la maîtrise des charges de chaque site », égrène-t-il. Si l’obsolescence du parc immobilier est une problématique à laquelle sont confrontées de nombreuses foncières sur fond de Grenelle II, Foncière Inéa n’est pas concernée. En revanche, les besoins de restructuration et de rénovation, notamment en province, devenant importants, « en 2010, nous nous sommes alliés en qualité de co-investisseurs avec Foncière de Bagan, spécialiste de la restructuration », souligne Philippe Rosio. Deux personnes travaillent spécifiquement sur ces projets. Acheté à une caisse de retraite, un immeuble de bureaux situé en hyper-centre de Toulouse entièrement rénové, est en cours de commercialisation. Taux de rendement attendu : 8,4 %...

L'équipe

Karine Dachary, 28 ans, directrice administrative et financière

Alain Juliard, 78 ans, président du conseil de surveillance

Louis Paradis, 26 ans, gestionnaire administratif

Philippe Rosio, 52 ans, président du directoire

Arline Gaujal-Kempler, 61 ans, directeur général de Foncière Inéa

Stéphane Plain, 42 ans, asset manager

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