Elis mise sur une vente groupée de ses immeubles pour se désendetter

le 06/03/2014 L'AGEFI Hebdo

Dix-sept actifs seront logés au sein d’un OPPCI, structuré par Tikehau IM. Une première pour le gestionnaire.

L'OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier, ex-OPCI RFA) est sans conteste le champion toutes catégories pour recueillir des patrimoines immobiliers externalisés. Après Carrefour, Casino, Accor… c’est au tour du groupe Elis, leader de la location-entretien de linge et de l'habillement professionnel en Europe – et désormais au Brésil –, de passer le pas. Récemment, la société, détenue à 82,5 % depuis 2007 par le fonds de LBO Eurazeo, a annoncé la promesse de vente d’un portefeuille de 17 immeubles d’exploitation situés en France. Ces actifs sont cédés en sale & lease back (cession d’actifs pour en devenir locataire) moyennant le versement de baux sur quinze ans.

« Techniquement, ces immeubles, d’une valeur de cession totale (droits de mutation, d’enregistrement, taxe de publicité foncière… inclus) de 80 millions d’euros sont logés au sein d’une SCI (société civile immobilière), elle-même logée au sein d’un OPPCI que nous gérons », explique Frédéric Jariel, gérant du fonds au sein de Tikehau IM (groupe Tikehau), la société de gestion retenue par Elis pour monter l'opération. La gestion du véhicule se fera à quatre mains. Aux côtés du groupe Tikehau, la foncière cotée Atland assurera les missions d’asset management (gestion des actifs) et de property management (gérance, quittancement…).

Recentrage

 

Quel que soit le secteur industriel concerné, la décision de céder ses actifs d’exploitation est souvent guidée par « la volonté de récupérer des liquidités, jusque-là immobilisées au bilan, afin de se recentrer sur son ‘core-business’, soulève Louis Guyot directeur financier d’Elis. « Détenir de l’immobilier et le valoriser n’est pas notre métier », lance cet ancien directeur financier de Korian, spécialiste des maisons de retraite, un secteur particulièrement actif dans la cession de ses murs. « Cette vente permet de nous désendetter et de baisser notre levier.  »

Le groupe avait déjà procédé à quelques cessions immobilières par le passé mais le choix de céder un portefeuille de 17 actifs a été guidé par « le fait qu’une vente groupée est bien mieux valorisée qu’une cession unitaire en raison de la diversification des sous-jacents ». Ici, le portefeuille s’articule autour d’un entrepôt et de 16 blanchisseries bâtis sur des terrains « dans l’ensemble bien placés : Nice, Pantin, Lyon, Toulouse… Le groupe créé en 1883 a pu bénéficier, au fil des années, de bons emplacements », retrace Louis Guyot.

Des actifs de qualité, un locataire de renom – Elis est leader de son secteur en France –, des baux fermes de 15 ans, voilà le portrait robot de l’investissement particulièrement couru des institutionnels de long terme. « L’OPPCI est d’autant plus apprécié qu’il s’agit d’un véhicule réglementé, géré par une maison de gestion obligatoirement agréée par l’Autorité des marchés financiers », souligne Frédéric Jariel. Ce véhicule, qui sera réellement investi dans quelques semaines, lors de la signature de l’acte authentique, est le premier OPPCI structuré par Tikehau IM, qui veut monter en puissance sur le segment de l’immobilier. « Il s’agit d’un OPPCI de rendement, nous proposons un rendement supérieur à 7 % annuels », précise le gérant du fonds.

De son côté, Foncière Atland, spécialisée sur l’externalisation des patrimoines immobiliers, retravaillera les actifs. « Les biens d’exploitation sont généralement des immeubles atypiques, souligne Georges Rocchietta, président directeur général de la foncière. Ce sont des actifs dont la valorisation est plus complexe que celle afférente aux actifs de bureau car ils sont liés au métier du locataire. » Foncière spécialisée dans l’accompagnement des entreprises et dans le développement de leur patrimoine immobilier (travaux, améliorations, extensions…), elle a, entre autres, réalisé l’externalisation des murs de 283 agences Maaf Assurances ou encore l’acquisition de dépôts de bus auprès de Keolis (groupe SNCF). Des investissements structurés au sein de véhicules, filiales de Foncière Atland. « Concernant Elis, Foncière Atland et Tikehau seront actionnaires du véhicule (OPPCI) aux côtés d’institutionnels français », complète Georges Rocchietta.

La durée de vie de l’OPPCI est fixée à dix ans. A terme, « les actifs pourront changer de mains sans que ce soit un problème pour nous, anticipe Louis Guyot. Juridiquement, Elis reste locataire de la SCI, détentrice des actifs dans le cadre d’un bail commercial et bénéficie également d’un engagement contractuel de renouvellement de ses baux ». Les clauses usuelles de protection du locataire assurent la pérennité de ce montage, indépendamment de « l’évolution » de l’OPPCI. 

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