Les Français sevrés de crédit immobilier

le 14/03/2013 L'AGEFI Hebdo

En baisse de plus de 30 % l'an dernier, la production de prêts à l'habitat devrait chuter de 10 % à 15 % en 2013.

Maisons individuelles en construction à proximité de Saclay. Photo : Laurent Grandguillot/REA

C’était attendu. Après quinze années de hausse des prix, le marché de l’immobilier résidentiel français s’est retourné dans le sens de la baisse l’an dernier (L’Agefi Hebdo du 29 mars 2012). Il y avait bien eu un faux départ en 2009 quand les pouvoirs publics décidèrent, au rebours de la chute que connaissaient d’autres pays européens, de soutenir le secteur par divers allègements fiscaux. Mais cette fois, plus question de différer l’ajustement. Les indicateurs du marché comme les transactions ou les mises en chantier sont tous en fort recul. Quant aux prix, le très officiel indice Notaires-Insee des logements anciens date leur entrée en zone négative au deuxième trimestre 2012.

Pour le secteur bancaire, les conséquences ne sont pas anodines. « La production de crédits nouveaux a diminué l’an dernier de 31 % par rapport à 2011 », explique Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole SA. La Banque de France fait état de flux nouveaux de crédit à l’habitat sur douze mois de 96 milliards à fin janvier 2013 pour des flux de 141 milliards un an auparavant. Fait rarissime, l’année 2012 a vu le niveau des crédits engagés passer sous celui des crédits versés, précise le dernier point sur les marchés immobiliers du Crédit Foncier. La baisse des nouveaux crédits octroyés ne devrait donc pas s’arrêter de sitôt, même si elle sera plus modérée. Olivier Eluère table sur une production nouvelle de 90 milliards d’euros cette année, soit un nouveau recul de 9 %. Cette

prévision est très éloignée des 158 milliards produits en 2010 et des 144 milliards de 2011, et se situe en dessous du niveau de l’année noire que fut 2009 (89  milliards) en pleine crise de liquidité des banques. Christophe Pinault, directeur général délégué du Crédit Foncier, prévoit une production du même ordre : 100 milliards, son chiffrage comprenant 16 milliards de financement de travaux.

La rapidité de la chute de la production s’explique par le recul des transactions et le début de la baisse des prix, mais aussi par un coup de frein aux opérations de rachats de prêts. Pour Olivier Eluère, « la remontée des taux de crédit habitat en 2011 et début 2012 a enrayé la mécanique de rachats par les particuliers pour réduire leurs remboursements qui accompagnait les baisses de taux les années précédentes. A contrario, la baisse des taux depuis l’été 2012 devrait ralentir le déclin de la production de crédit ». Si les rachats sont une composante de la production, ils sont sans incidence sur l’encours dont la croissance se réduit rapidement (voir le graphique ci-dessous, 2,4 % fin janvier). « Il pourrait augmenter encore de 1 % à 2 % en 2013 et 2014 », fait valoir Olivier Eluère, qui rappelle que même au plus dur de la crise immobilière des années 90, l’évolution de l’encours n’est pas devenue négative.

Une baisse des taux sans effet

Inhabituels voire même jamais vus, la baisse des taux des prêts immobiliers et leur niveau très bas ont été incapables de redynamiser la production. Pourtant, ils ont reculé de plus de 70 points de base de mars à décembre 2012, signale l’étude du Crédit Foncier. D’autres indicateurs d’analyse du marché ont en revanche peu bougé ces derniers mois. Les taux de défaut sont stables et le taux d’effort (annuité de crédit/ revenu des ménages) se relâche légèrement. La durée moyenne des prêts s’est raccourcie de 4 mois en 2012 à 210 mois, avec cependant un fort recul des durées de plus de 25 ans.

Nul doute que la correction du marché résidentiel qui vient de s’enclencher aura des répercussions sur l’épargne. « L’immobilier a un impact réel sur les mouvements de l’assurance-vie, notamment les rachats de contrats qui sont liés de près aux acquisitions immobilières dans la mesure où ils alimentent les apports personnels », note Philippe Crevel, secrétaire général du Cercle des épargnants. La raréfaction des transactions devrait diminuer le montant des rachats en assurance-vie ; d’ailleurs « fin 2012, les rachats ont nettement baissé et la décollecte a été plus faible, poursuit Philippe Crevel. Si la tendance se poursuivait, la collecte nette en assurance vie au cours de l’année ne baisserait pas et devrait être à l’équilibre ».

L’assurance-vie bénéficiant du repli du marché immobilier ? Dans un premier temps seulement. Car selon l’adage « les crédits font les dépôts », les placements financiers accusent le coup et diminuent quand les liquidités générées par le crédit se font plus rares.

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