Les banques françaises délaissent l’immobilier au profit de la solvabilité

le 22/03/2012 L'AGEFI Hebdo

BNP Paribas a cédé une participation dans Klépierre. BPCE envisagerait une sortie totale ou partielle de Nexity dans les mois qui viennent.

Après plusieurs mois de rumeurs, BNP Paribas a annoncé le 8 mars la cession au groupe américain Simon Property Group (SPG) de 28,7 % des 51 % de sa participation dans le capital de Klépierre. Le prix de 28 euros l’action offre une prime de 20 % par rapport au dernier cours de Bourse. « C’est une bonne opération pour SPG qui paie 1,5 milliard d’euros une société qui lui donne le contrôle de 16 milliards d’actifs en Europe », relève Benoît Faure-Jarrosson, analyste spécialisé dans l’immobilier chez Invest Securities. Du côté de la foncière, l’arrivée du numéro un mondial des centres commerciaux est un atout majeur. « Le partenariat avec SPG nous permet d’offrir aux enseignes une présence sur deux continents et nous ouvre de nouvelles perspectives de développement », note Laurent Morel, président du directoire de Klépierre.

Un premier pas

« C’est une très belle opération pour BNP Paribas qui réduit son bilan plus vite que prévu », souligne Christophe Nijdam, analyste secteur bancaire chez AlphaValue. L’intérêt est double pour la première banque européenne qui a dégagé 1,5 milliard d’euros de plus-value grâce à cette cession. « BNP Paribas va pouvoir déconsolider Klépierre et donc réduire la taille de son bilan, de ses actifs pondérés par les risques et de ses intérêts minoritaires, explique Christophe Nijdam. Dans le même temps, l’opération génère une plus-value non seulement grâce au gain effectif réalisé sur les 28,7 % vendus, mais aussi sur la réévaluation comptable de la participation de 22,2 % que la banque conserve, ce qui permet d’augmenter les fonds propres. » Ainsi BNP Paribas passe d’un tiers à deux tiers le taux de réalisation de son plan d’adaptation consistant à gagner 100 points de base pour arriver à un ratio common equity Tier 1 de 9 % d’ici à la fin de l’année, conformément aux règles de Bâle III.

Sous la pression réglementaire, la banque s’est résolue à se séparer de sa pépite immobilière, dont elle est actionnaire depuis sa création en 1990, mais s’est engagée à conserver le reste de sa participation au moins jusqu’en 2013. « Même si Klépierre est une entreprise de qualité, BNP Paribas n’a pas vocation à moyen terme à rester au capital de la foncière, ajoute Christophe Nijdam. L’immobilier n’étant pas son cœur de métier, cette activité deviendra fort coûteuse en fonds propres pour la banque sous Bâle III. »

A l’instar de BNP Paribas, BPCE cherche également à sortir de l’immobilier avant l’application de Bâle III en 2013. Le groupe réfléchit à la cession de sa participation de 42 % dans le promoteur immobilier Nexity, valorisée à près de 500 millions d’euros. BPCE ne souhaite pas faire de commentaire sur le sujet. Mais le groupe, qui veut se recentrer sur son core business, a déjà commencé à faire le ménage dans ses actifs en cédant ses parts dans Eurosic et Foncia l’été dernier.

Depuis 2009, BPCE qualifie Nexity de participation financière et non plus stratégique, ce qui laisse présager une déconsolidation. Toutefois, la vente ne sera pas aussi simple et bénéfique que celle de Klépierre pour son concurrent. « BPCE fera probablement une moins-value dans l’opération, Nexity ayant été racheté trop cher par Caisse d’Epargne en 2007 », soulève Benoît Faure-Jarrosson. L’Ecureuil était entré au capital du promoteur sur la base d’une action à 68,30 euros. Après plusieurs dépréciations, le prix de revient a été ramené autour de 40 euros. Toutefois, le cours actuel du titre se limite à un peu plus de 22 euros. « Par ailleurs, Nexity est un promoteur immobilier, une activité par nature bien plus risquée que celle d’une foncière », insiste Christophe Nijdam. En outre, Alain Dinin, PDG de Nexity, admet qu’il n’a « pas encore fait la preuve que le modèle promotion-services est gagnant » (L’Agefi Hebdo du 26 janvier 2011).

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