Banques européennes - Le poids de l'immobilier

le 14/06/2012 L'AGEFI Hebdo

La situation de l’Espagne n’est pas comparable à celle des autres pays.

Parking désert à proximité d’un lotissement inachevé à Avila, en Espagne. 184 milliards d’euros d’actifs immobiliers risqués sont tapis dans les banques ibériques.

par Isabelle Birambaux, à Madrid, Sylvie Guyony, Lothar Gries, à Francfort, et Dominique Muret, à Milan

Le coût du renflouement du système bancaire espagnol pourrait finalement atteindre 100 milliards d’euros. C’est du moins le montant maximal que l’Espagne pourrait emprunter auprès de la zone euro, comme convenu lors de la conférence téléphonique de l’Eurogroupe samedi 9 juin. Si les modalités restent à préciser, tant sur la somme (qui sera connue dès les résultats d’audits indépendants en cours) que sur l’identité du bailleur de fonds, le diagnostic est déjà certain. C’est l’immobilier qui a mis le pays à genou.

En cause, les actifs immobiliers risqués accumulés par les caisses d’épargne, qui « prêtaient à l’époque du boom avec une facilité incroyable », explique Javier Niederleytner, professeur d’économie à l’Institut d’études boursières (IEB). « Pendant des années, les acteurs du secteur financier et les hommes politiques ont nié l’existence de la bulle immobilière, déplore Fernando Encinar, chef d’études et cofondateur d’Idealista.com, portail de référence de l’immobilier en Espagne. En 2004, on avait alerté du danger de la surévaluation des actifs immobiliers qui pourrait produire une bulle. On nous a pris pour des fous. » De fait, le système était bien rodé. Dans les années fastes, sous le gouvernement Aznar puis Zapatero, « les mairies se finançaient en requalifiant les terrains constructibles. A chaque requalification, elle obtenait 10 % des terrains qu’elle revendait ensuite à des promoteurs qui achetaient ces terrains grâce aux prêts des caisses d’épargne », note Fernando Encinar. « On construisait plus qu’on ne demandait, remarque Javier Niederleytner. Avec l’éclatement de la bulle en 2008, les prix ont commencé à chuter et les banques ont désormais dans leurs bilans des terrains qui ne valent pratiquement plus rien. »

Au 31 décembre 2011, la Banque d’Espagne chiffrait à plus de 184 milliards d’euros les actifs risqués issus du secteur que les banques accumulent dans leur bilan. Cette somme faramineuse a obligé le gouvernement espagnol à exiger des banques espagnoles plus de provisions sur les actifs immobiliers, à hauteur de 84 milliards d’euros. Aujourd’hui, l’Espagne dispose d’un parc immobilier énorme : 1,2 million de logements sont actuellement en vente, selon Fernando Encinar. Un expert du secteur estime quant à lui qu’il y aurait plus de 5 millions de logements vides dans le pays, soit presque deux fois plus que les chiffres publiés en 2001 dans un rapport de l’Institut national des statistiques (INE), qui les avait évalués à 3 millions. A cela s’ajoutent une paralysie de la demande et des crédits plus chers. « Auparavant, le taux d’intérêt d’un crédit hypothécaire s’élevait à l’euribor plus 0,5 %, maintenant c’est l’euribor plus 2,5 voir 3 % », précise l’économiste. De son côté, Fernando Encinar se montre plus optimiste. Il prévoit un reflux de la demande avec l’ajustement des prix. Dans certaines zones, notamment sur la côte, les prix ont chuté de 50 %, observe-t-il. « Depuis 2007, on a noté une baisse de 30 % des prix dans toute la péninsule et cela va continuer », prédit-il.

L’Italie à l’abri du choc

Une politique traditionnellement prudente en matière de crédits immobiliers et une certaine stabilité des prix du marché résidentiel ont permis jusqu’ici aux banques italiennes d’être peu exposées à l’immobilier. « Elles ont toujours été très attentives aux crédits accordés aux particuliers pour l’habitat, ce qui leur a évité de se trouver confrontées jusqu’à présent à un choc résidentiel comme cela s’est passé en Espagne ou aux Etats-Unis », explique Pietro Ripa de la banque MPS, auteur d’un rapport sur le marché immobilier publié début juin. Selon cette recherche, en 2011, le nombre de transactions concernant les biens résidentiels s’est inscrit en recul de 2,2 % (-14.000). Mais la dynamique moyenne des prix n’a pas changé, alors qu’elle s’est contractée dans les autres pays. « L’Italie bénéficie d’une croissance démographique et de taux d’intérêt encore bas, poursuit le chercheur. Deux éléments qui, ajoutés à la diminution de l’octroi de permis de construire, ont soutenu le marché. Les Italiens restent de grands épargnants. Leur pouvoir d’achat ayant baissé et la composition du noyau familial s’étant réduite, ils sont désormais orientés vers des logements plus petits, mais l’habitat reste pour environ un tiers d’entre eux la meilleure forme d’investissement. » Selon un sondage de l’ANCE, l’association des constructeurs italiens, la disponibilité du crédit immobilier va diminuer en 2012. Pour l’Italie, le total des investissements en logements devrait s’élever à 70,2 milliards d’euros, accusant un recul de 2,1 % par rapport à 2011 et de 6 % en ce qui concerne les nouveaux logements. Depuis le début de l’année, la nouvelle production a enregistré une forte chute (-52 % en mars par rapport à l’année précédente), alors qu’elle avait reculé de 8,8 % en 2011, selon les chiffres de la Banque d’Italie. En 2011, 53,2 milliards de prêts ont été accordés par les banques. Néanmoins, le stock de prêts immobiliers a progressé de 4,4 % en 2011 par rapport à 2010, révèle le rapport de MPS. Le taux variable sur les nouveaux crédits a atteint 3,6 % en décembre 2011, le taux fixe 5 %. L’étude souligne enfin la « dynamique stable » du taux des créances en souffrance pour les particuliers (concernant surtout des prêts pour l’achat de logements), qui se maintient à 1,4 % comme en 2010.

Pas de risque en France

Le Crédit Immobilier de France (CIF), contrôlé par Procivis (plus de 50 sociétés coopératives pour l’accession à la propriété), reste une exception. Faute d’adossement à un groupe bancaire, sur le modèle du Crédit Foncier intégré à BPCE, son avenir est compromis. Mais avec 33,3 milliards d’euros d’encours (titrisés à près des deux tiers) fin 2011, le CIF est loin d’être le principal acteur du marché (voir le graphique). Or l’activité de crédits à l’habitat ne constitue pas un risque en France, explique Standard & Poor’s (S&P). Le contexte est à la baisse des prix de l’immobilier, mais elle « ne concerne pour l’essentiel que les logements anciens », estime Nexity, et resterait modérée selon S&P (-15 % en 2012-2013) du fait « d’un excès de demande de logements sur l’offre ». En avril, l’indice de confiance de Logic-Immo a montré que les Français ayant un projet immobilier sont maintenant 3 millions, contre 3,5 millions un an plus tôt, mais le nombre de vendeurs reste inférieur : 2 millions. En outre, si BNP Paribas a noté « l’existence d’impayés depuis six mois », menant à des « dépréciations pour créances douteuses », les crédits hypothécaires au bilan des banques sont « globalement de très bonne qualité, juge S&P, et nous ne prévoyons pas de hausse significative des besoins de provisionnement en 2012-2013 ». Ces produits d’appel devraient donc rester stratégiques pour les réseaux, malgré les contraintes de refinancement et de liquidité due à Bale III. S&P envisage « plutôt une contribution des banques à un atterrissage en douceur d’un marché que nous jugeons surévalué, par une restriction modérée de l’offre de crédit ». Au mois d’avril, la production a reculé de 38,2 % en glissement annuel, selon l’Observatoire Crédit Logement, et de 29,5 % au cours des trois dernier mois. S&P estime que cette baisse va perdurer « de 20 % à 30 % en 2012 ». Cela pourrait peser sur la marge d’intérêt des banques, alors que les taux sur les nouveaux crédits « sont maintenant revenus à leur niveau du printemps 2011 », constate l’Observatoire Crédit Logement. La problématique réside en France dans la rentabilité de l’activité.

L’Allemagne, le contre-exemple

Le marché immobilier allemand connaît depuis trois ans un boom sans précédent depuis la réunification. Un effet de rattrapage et la redécouverte de la pierre comme un investissement plus sûr expliquent ce phénomène. L’an dernier le nombre de permis de construire a progressé de 22 %, atteignant 200.000 logements. Il en va de même dans la construction de bâtiments commerciaux. Au premier trimestre de cette année, le rythme d’expansion s’est un peu ralenti, mais la hausse des constructions se monte toujours à 15 %. Et selon les prévisions de LBS, l’une des principales caisses d’épargne logements du pays, cette croissance devrait se poursuivre au moins dans les deux années à venir.

Le marché allemand de l’immobilier est dominé par le groupe des caisses d’épargne qui revendiquent une part de marché de 32,5 %, accordant en 2011 quelque 42 milliards d’euros de prêts hypothécaires. Viennent ensuite les 23 caisses d’épargne logements privés avec une part de marché de 23,3 % et des prêts de 30,2 milliards d’euros. En troisième position arrivent les banques populaires avec 18,7 % de parts de marché et seulement ensuite les banques commerciales comme Deutsche Bank ou Commerzbank avec une part de marché de 15,8 %.

Les affaires marchent si bien que Commerzbank a décidé d’étendre son activité dans le financement immobilier. En 2011, le numéro deux de la finance allemande a augmenté ses prêts immobiliers de 20 % à 4,7 milliards d’euros. Et le groupe s’estime bien positionné pour gagner davantage de parts de marché dans les années à venir. Selon la Bundesbank, qui se partage la surveillance de la finance allemande avec l’autorité de contrôle des marchés BaFin, la qualité des prêts hypothécaires est de « très bonne qualité ». Les différents prêteurs, aussi bien les caisses d’épargne que les banques commerciales, ont même noté une réduction des créances défaillantes au cours des dernières années, en raison de l’amélioration continue de la conjoncture qui a entraîné une baisse du chômage parallèlement à un sensible rattrapage sur les salaires.

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