L’avis de… David Lacaze, avocat associé chez Paul Hastings

« Solvency II pêche par sa procyclicité »

le 15/04/2010 L'AGEFI Hebdo

Pourquoi les assureurs projettent-ils d’être à nouveau actifs sur le marché de l’immobilier ?

Ces institutionnels ont été particulièrement vendeurs de leurs actifs immobiliers en 2006 et 2007, alors que le marché était au plus haut, engrangeant de substantielles plus-values. Les cessions ont notamment porté sur le résidentiel, relativement contraignant sur un plan réglementaire et jugé moins rentable. Dans les faits, dès la réalisation de leur business plan, ces acteurs se sont orientés sur des opérations plus « financières » (investissements obligataires, en actions, CDS…), à l’image de l’américain AIG. Aujourd’hui, les compagnies se repositionnent sur la pierre, notamment en raison du rendement récurrent qu’elle délivre. Certaines, comme Allianz, ont même décidé de créer une filiale dédiée à l’investissement immobilier. Tandis que d’autres, comme la GMF, n’ont pas hésité à devenir propriétaires de leurs sièges sociaux.

Quel est le mode de détention traditionnel des assureurs ?

On trouve tout type de véhicules. Les assureurs sont grands consommateurs de pierre papier, notamment de SIIC (Société d’investissement immobilier cotée), de fonds non cotés de droit français ou non. Les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier) retiennent leur attention en qualité à la fois d’investisseur, dans le cadre de la diversification de leur exposition, mais également d’asset manager afin de capitaliser sur leur expertise en gestion d’actifs. Mais la détention en direct reste privilégiée, notamment au travers de la SCI (société civile immobilière) qui permet une ségrégation des risques, un meilleur calcul de la rentabilité, la possibilité de structurer une dette externe…

Selon ces professionnels, Solvabilité II serait plutôt favorable aux investissements immobiliers…

Pas au regard du traitement qui pourrait être appliqué aux obligations, dont le ratio de fonds propres ne devrait pas excéder les 5 %. Au même titre que Bâle II destiné aux banques, Solvabilité II pèche par sa procyclicité. En somme, plus la situation se dégrade, plus la réglementation impose d’avoir des fonds propres alors même que ceux-ci deviennent plus coûteux. Lorsque l’on observe l’impact de Bâle II sur les banques, ces règles ont favorisé le credit crunch sans vraiment régler les problèmes de solvabilité.

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