Dossier Foncières cotées

Les Siic doivent s'adapter aux modifications fiscales

le 22/07/2010 L'AGEFI Hebdo

Elles sont confrontées à la réforme de la taxe professionnelle et à la fin programmée en 2011 de l’avantage fiscal aux bailleurs cédant.

Crée fin 2002, le régime des sociétés d’investissement immobilier cotées (Siic) n’en finit pas d’être réformé. La fiscalité, élément central de leur succès, a été régulièrement revisitée depuis leur lancement. Deux nouvelles taxes sont ainsi en cours de création, la taxe Grand Paris et la taxe Grenelle 2. Mais les foncières ont surtout fait face cette année à un coup dur : elles n’ont pu échapper à la réforme de la taxe professionnelle entrée en vigueur le 1er

janvier 2010. Les Siic sont désormais soumises à la Contribution économique territoriale (CET). La principale composante de cette taxe, la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises ou CVAE, s’élève au maximum à 1,5 % de la valeur ajoutée. Seule bonne nouvelle : son application sera étalée sur dix ans.

Externalisation d'actifs

« L’entrée en vigueur de la CVAE étant suffisamment progressive pour étaler la charge, il n'y aura pas d'impact sur nos comptes cette année. Mais cela constitue néanmoins un nouvel impôt pour les foncières. En année pleine, nous estimons que la CET nous coûtera environ 5 millions d’euros, soit dix fois plus que dans l’ancien système », déplore la direction financière de Gecina, à la tête de 11,3 milliards d’euros de patrimoine immobilier. Un coût intégralement supporté par la foncière. « Dans le cadre des baux actuels, les Siic ne pourront généralement pas refacturer la CVAE à leurs locataires, contrairement à certaines autres taxes, explique Me Laurent Modave, avocat associé chez Gide Loyrette Nouel. En effet, la CVAE n’est pas liée à l’utilisation de l’immeuble par le locataire mais à l’activité du bailleur, génératrice de la valeur ajoutée. »

Les foncières n’ont donc pas d’autre solution que de subir cette nouvelle donne. Par ailleurs, une autre difficulté se profile pour le secteur, à nouveau sur le plan fiscal. L’article 210 E du Code général des impôts prévoit une taxation des plus-values de cession à taux minoré (19 % au lieu de 33,3 %) pour les entreprises cédant leur patrimoine immobilier à une Siic, un OPCI* ou une SCPI**. Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2007, ce dispositif a été prolongé une première fois jusqu’à fin 2008, puis pour trois ans jusqu’au 31 décembre 2011 (voir l'illustration). La fin du régime se profile désormais à grands pas.

« Il s’agit d’un aspect fondamental du régime Siic, qui contribue directement à leur succès. Les entreprises sont incitées, grâce à ce dispositif, à externaliser leurs actifs auprès d’une Siic ou d’un OPCI », précise Me Laurent Modave. Ce régime de taxation minorée ayant déjà été prolongé à deux reprises, il n’est pas impossible qu’il le soit de nouveau. Mais le contexte actuel des finances publiques ne plaide pas dans ce sens. Pourtant, la suppression de ce dispositif marquerait très probablement un coup d’arrêt aux externalisations d’actifs, avec des répercussions immédiates sur d’autres entrées fiscales pour l’Etat, comme les droits d’enregistrement. Les foncières cotées ont un argument de poids : mieux vaut, pour les finances publiques, une imposition des plus-values de cession à taux réduit sur un grand nombre d’opérations plutôt qu’une taxe à taux plein sur un faible nombre de cessions.

« L’industrie immobilière est structurée autour de ce régime, expose Me Sophie Borenstein, avocat fiscaliste chez Reed Smith. Les vendeurs préfèrent céder leurs actifs immobiliers aux Siic ou aux OPCI, c’est-à-dire à des structures leur permettant de bénéficier du taux d’imposition réduit. Nous estimons donc que le dispositif a de bonnes chances d’être prolongé à l’automne 2011. Il est en revanche possible que les pouvoirs publics réduisent un peu l’avantage en remontant le taux au-delà de 19 %. » C’était déjà l’option de janvier 2009 lors du dernier prolongement de la mesure : la taxe sur les plus-values de cession était passée de 16,5 % à 19 %.

Reste à savoir comment vont réagir les entreprises en attendant que cette épée de Damoclès disparaisse. Certaines pourraient être tentées d’accélérer l’externalisation d'actifs l’an prochain, afin de profiter de la fenêtre fiscale ouverte pour l’instant jusqu’au 31 décembre 2011. A condition, toutefois, que le marché immobilier soit suffisamment attractif pour justifier ce mouvement.

*Organisme de placement collectif en immobilier

** Société civile de placement immobilier

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