Dossier Foncières cotées

Les Reits respirent à nouveau après avoir subi la crise de plein fouet

le 22/07/2010 L'AGEFI Hebdo

Au cœur de la tourmente, l'immobilier et la finance sont aussi les deux ingrédients constitutifs des foncières cotées.

L’encre des actes de naissance à peine sèche, les Reits (real estate investment trust) européens ont dû essuyer un baptême du feu spectaculaire avec la crise des crédits subprime aux Etats-Unis. De création récente, ils sont en effet apparus au Royaume-Uni, en Allemagne et en Italie en 2007 à la suite du précurseur français, le régime Siic (société civile de placement immobilier) de 2003. La particularité des Reits tient à leur traitement fiscal spécial qui fait qu’aujourd’hui, les trois quarts des foncières cotées dans le monde ont adopté ce statut, soit 2 % de la capitalisation boursière totale. En Europe, le marché est essentiellement celui des foncières françaises (40 % du total) et britanniques (40 % également).

Qui aime bien châtie bien : les investisseurs ont fait leur cette maxime. La crise de l’immobilier résidentiel et de l’endettement des ménages aux Etats-Unis a eu un impact immédiat, les investisseurs l’interprétant comme la juxtaposition d’une crise financière à une crise immobilière, amalgamant le résidentiel et le commercial ; une crise américaine autant qu’européenne. Ils se sont précipités hors des foncières aussi rapidement et massivement qu’ils y étaient entrés. Bénéficiant d’une surcote à leur lancement, parfois jusqu’à 40 % car les Reits apparaissaient alors comme « la pierre philosophale, de l’immobilier liquide », explique Pierre Schoeffler, conseiller de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), ils ont à l’inverse terriblement souffert avec la crise financière, « avec des décotes de 40 % à 50 %, et parfois même de 90 % dans quelques cas sur un marché britannique sinistré, ajoute Pierre Schoeffler. Les valeurs les plus massacrées ont été logiquement les Reits peu diversifiés et bénéficiant d’un 'loan-to-value' important », sous la pression d’un risque majeur de ventes forcées.

« Les Reits ont atteint leur point bas en mars 2009 en même temps que tous les autres secteurs des marchés actions, explique Pierre Dinon, responsable de l’immobilier coté chez Allianz GI Investments Europe. Les foncières étaient alors perçues comme des sociétés financières, avec le même risque de défaut. » A partir du deuxième trimestre 2009, « le marché a redécouvert que si les actifs avaient perdu de leur valeur, ils existaient toujours, ajoute-t-il. Il a redécouvert que l’atout des sociétés foncières est de disposer d’une contrepartie solide dans tous les sens du terme ».

Optimisme tempéré

Par la suite, l’intérêt des foncières qui devaient céder des actifs pour préserver leurs marges a rencontré le nouvel appétit d’investisseurs institutionnels et de fonds d’investissement pour de la détention d’immobilier en direct.

Pour l’avenir, les spécialistes du secteur font preuve d’un optimisme tempéré. La situation est difficile mais n’est pas bloquée. « Finalement aujourd’hui, l’environnement est relativement sain. Les foncières évoluent dans un marché immobilier qui ne montre pas de signe de détérioration », assure Pierre Dinon. « L’immobilier commercial est reparti à la hausse outre-Manche et s’est stabilisé en France depuis la fin de 2009, indique Pierre Schoeffler. Le point le plus négatif est la poursuite de la dégradation de l’emploi salarié, synonyme en général d’attentisme et de mauvais augure pour les loyers. » Les bilans des Reits ont été assainis et pour Pierre Dinon, « le secteur a montré sa capacité à traverser une période difficile. Les baux ont été renégociés mais en même temps leur durée a été allongée. La baisse des loyers a été modérée et lissée dans le temps, ce qui constitue une bonne gestion d’actifs. Quant au taux de vacance du marché, il ressort à 7 % ou 8 % et indique qu’il n’y a pas de risque de suroffre. Dans ce contexte, nous anticipons une petite reprise des loyers en 2011 ». Secoué par la crise financière, l’immobilier d’entreprise s’est stabilisé, mais n’est pas encore totalement sorti du marasme. 

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