L'invité de L'Agefi

Il est temps de se réapproprier l’investissement immobilier social

le 02/09/2010 L'AGEFI Hebdo

Une telle démarche apporterait une réponse au problème du sous-équipement en logements pour les seniors.

Par Eric Guillaume, directeur général de Koésion

Le financement par les acteurs institutionnels, qu’ils soient caisses de retraite, institutions de prévoyance ou mutuelles, centres de loisirs, villages de vacances ou maisons de retraite visant à rompre l’isolement des retraités, s’est profondément modifié, pour ne pas dire réduit, au cours des deux dernières décennies. Ce financement, à l’origine conçu et choisi par la volonté des partenaires sociaux comme un prélèvement budgétaire sur les cotisations salariales et patronales, a longtemps permis à des institutions de bâtir des établissements de grande qualité, d'y loger et d'y accueillir les seniors. Une belle réussite des partenaires sociaux dans la solidarité intergénérationnelle.

Las, le déséquilibre des régimes de retraite a fait disparaître ce financement de principe, afin que les ressources des cotisations sociales soient affectées au paiement direct des retraites, et non plus pour partie aux financements d’établissements et logements sociaux. Laisser la place à une gestion rigoureuse fut le credo des années 2000.

L’action sociale vers des investissements immobiliers a donc évolué vers une logique de service, d’écoute et de conseil, visant à remplacer prestation financière sociale par accompagnement moral. Au final, que reste-t-il du choix des partenaires sociaux ? De belles réalisations portées par de grandes institutions ou mutuelles, ainsi que quelques fondations d’assureurs, perdurent. Des établissements gérés, souvent très bien, dans une simple logique économique. Il reste pourtant possible de concilier un modèle économique rentable avec une réelle dimension sociale, en y appliquant des règles de gestion.

Aujourd’hui, force est de constater que très peu de nouvelles réalisations voient le jour pour les retraités de demain, et seuls la conviction sociale et l’acharnement de quelques dirigeants du paritarisme ou de la mutualité parviennent à faire sortir de terre de nouveaux établissements. Alors, les groupes de protection sociale, ayant pour la plupart enregistré des résultats techniques bénéficiaires dans leurs derniers bilans annuels, ne pourraient-ils pas porter partie de leurs investissements et placements d’actifs vers des solutions d’investissement immobilier social ?

L’équilibre de leurs comptes techniques ne souffrirait pas davantage en laissant la place à des choix stratégiques d’investissements sociaux pour demain, combinant performance économique et solidarité des générations. A l’heure où la performance des actions, voire des obligations OAT 10 ans, ou autres obligations d’Etats européens qui constituent le bataillon de leurs placements, ne valorise pas systématiquement leurs actifs, il est peut-être temps de se réapproprier l’investissement immobilier social sur le territoire français.

A l’exemple de grandes entreprises qui investissent dans le développement durable, les grands noms de l’assurance française pourraient investir dans des programmes immobiliers résidentiels neufs ou déjà bâtis qui permettent aux seniors de mieux vivre, en restant à domicile, et retardant d’autant le placement dans des Ehpad maisons de retraite qui, de surcroît, coûtent aux collectivités. Il suffirait d’y consacrer une allocation d’actifs et de réserves financières, de précompter les loyers à venir lors de l’acquisition du bien pour performer… et allier rentable et sociétal.

Une telle démarche de construction ou amélioration résidentielle participerait non seulement de la relance du BTP, mais surtout apporterait une réponse au problème du sous-équipement en logements pour les seniors dont le nombre ne cesse d’augmenter, avant qu’il n’éclate dans quelques années. Le coût, dans l’urgence, d’une politique de logements pour personnes âgées serait alors bien supérieur et opposable à la solidarité nationale. En participant d’ores et déjà à cette démarche, les grands institutionnels privés et organismes de financement publics se donneraient les moyens d’anticiper cette crise.

Ainsi, les administrateurs de tels organismes pourraient pour certains retrouver les traces de leurs prédécesseurs, et pour d’autres permettre aussi au capitalisme d’assurance de redorer son blason éthique en alliant performance financière et solidarité envers les anciens.

A l’heure où le débat sur les retraites tente d’opposer les générations, l’investissement socialement responsable (ISR) trouverait là son sens noble.

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