Immobilier

Paris, une ville internationale

le 16/10/2014 L'AGEFI Hebdo

Juste derrière sa rivale londonienne, la capitale séduit. Les investisseurs redoutent néanmoins son instabilité fiscale.

Paris, une ville internationale
En août, Norges Bank a acheté l’immeuble commercial le Madeleine (Paris 8e) à BlackRock pour 425,6 millions d’euros.
(VDL)

Au plein cœur du 9e arrondissement parisien se dresse une façade qui tranche radicalement avec celles du quartier d’affaires. Coincé entre l’Opéra et la gare Saint-Lazare, le « 32 Blanche », ancien entrepôt des galeries Lafayette construit en 1910, vient d’être cédé par l’américain Carlyle, pour 263 millions d’euros, à un autre investisseur étranger : Oxford Properties. Bras immobilier du fonds de pension canadien Omers, cet acteur fait son entrée sur le marché français. Une première acquisition qui pourrait être le début d’une longue série. David Matheson, responsable des investissements pour l’Europe, indiquait à cette occasion détenir une enveloppe d’un milliard d’euros à investir en France d’ici trois à cinq ans…

Oxford Properties rejoint donc la liste des acheteurs étrangers. Paris attire. Un peu plus aujourd’hui qu'hier. Le décompte de Cushman & Wakefield à fin septembre relève que sur les 16 milliards d’euros investis en France, 6,3 milliards provenaient d’acteurs non locaux, soit 40 % des transactions réalisées, contre 35 % l’an dernier (5,3 milliards sur 15,08 milliards d’euros investis sur douze mois). « Paris figure parmi les trois villes d’Europe où affluent les capitaux étrangers », développe Vincent Bollaert, responsable investissements bureau chez Cushman & Wakefield. Paris et sa région se maintiennent en deuxième position, juste derrière Londres et devant l’Allemagne. « Le marché français, qui se résume essentiellement à l’Ile-de-France, attire car il est concentré, contrairement à l’Allemagne, plus atomisé », explique Magali Marton, responsable recherche de la zone Emea* au sein de DTZ.

Peu de volatilité locative

Animé par de nombreux acteurs, « il offre une liquidité sans pareille, poursuit-elle, et la base des locataires est extrêmement diversifiée ». Un avantage pour l’investisseur : les entreprises occupantes œuvrant dans des secteurs différents contrairement à la City tournée vers l’industrie financière, en cas de crise économique, le taux de vacance y est moins volatil. « Cette diversification des utilisateurs est un facteur clé de l’attractivité du QCA (quartier central des affaires, NDLR) parisien, souligne François Blin, responsable des investisseurs étrangers au sein du département Investissement chez JLL. Ce quartier offre des taux de rendement de 4 % à 4,5 %, soit 50 points de base au-dessus de celui délivré en moyenne par le quartier West End de Londres. » La liste des qualités reconnues du marché tricolore est longue. « S’ajoutent un marché profond, alimenté par de nombreuses transactions sur tous types de volumes, des actifs très divers et la présence d’investisseurs variés », complète Nils Vinck, directeur Capital Markets chez DTZ. Le french bashing a beau être en vogue sur fond d’interrogations autour des fondamentaux économiques du pays, « Paris reste une place incontournable en Europe et dans le monde », ajoute-t-il. D’ailleurs, de grandes maisons étrangères disposent de leur propre équipe en France. C’est notamment le cas d’AG Real Estate, filiale immobilière du premier assureur belge AG Insurance, ex-Fortis, dont l’équipe française est dirigée par Thibault Delamain à la tête d’une douzaine de collaborateurs. « Le choix de la France est apparu pour notre maison mère comme une évidence », confie-t-il. La profondeur du marché locatif français a séduit. « Chaque mois s’échangent autant d’actifs que chaque année en Belgique », compare le responsable pour la France des investissements et de l’asset management.

Les feuilles de route de ces grands investisseurs vont de la plus sécurisée à la plus opportuniste. « Il y a une dizaine d’années, la grande majorité des acteurs qui opérait en France était essentiellement des fonds immobiliers allemands », rappelle François Blin. Fonds ouverts à destination d’épargnants en constitution de leur retraite, ces fonds d’investissement, de long terme, étaient et sont concentrés sur des biens « core », des immeubles de belle facture. « Après la crise de 2007 sont réapparus des fonds plus opportunistes, notamment anglo-saxons, à la recherche d’actifs ‘value added’, c’est-à-dire nécessitant des travaux ou une relocation afin de pourvoir à une revente rapide, et donc à une performance assise sur la plus-value de cession », met-il en lumière.

Tous les profils

Aujourd’hui, ces investisseurs « historiques » sont en recul. « Alors que les fonds allemands pesaient 2 milliards d’euros en 2010, ils n’ont investi que 721 millions d’euros depuis janvier, recense Vincent Bollaert. L’une des raisons tient à la cherté du marché francilien et notamment des biens ‘core’ sur lesquels les acteurs venus d’outre-Rhin sont en concurrence frontale avec les assureurs français, plus offreurs qu’eux. » A côté de ces candidats à l’achat « malheureux », d’autres sont apparus, mus par une stratégie de long terme et les poches bien remplies. C’est notamment le cas de la filiale immobilière de la banque centrale de Norvège, Norges Bank, qui a acheté en août le Madeleine à BlackRock (425,6 millions d’euros). Une étape dans sa stratégie. « Si nombre de ses acquisitions en bureaux ont été réalisées via une ‘joint-venture’ avec Axa ou Generali sur des portefeuilles d’‘equity’ et de créances ou encore avec Prologis sur la logistique, cet acteur agit désormais seul », retient Vincent Bollaert. Dans une logique de bon père de famille, les fonds du Moyen-Orient n’hésitent plus à se positionner sur la France. En septembre 2013, UBS cédait les actifs de sa société foncière des Docks Lyonnais (portefeuille d’immeubles et de commerces à Paris et à Lyon) à Abu Dhabi Investment Authority (Adia) pour environ 750 millions d’euros. « Ce fonds a une stratégie un peu plus ‘core plus’, notamment en termes de secteur géographique, que celle portée par les fonds qataris. Ces derniers restent concentrés sur Paris Quartiers d’Affaires et ses belles adresses, comme le fonds souverain Qatar Investment Authority (QIA) qui rachetait, en juin 2012, à Groupama, le 52 Champs-Elysées pour 500 millions d’euros », souligne-t-il.

Enfin, les fonds opportunistes, notamment anglo-saxons, sont de retour. « Certains avaient disparu du marché après 2008 », relate Sarah Fleury, avocate responsable de la pratique immobilier d’Orrick Rambaud Martel. Selon l’avocate, ces fonds opportunistes s’étaient positionnés entres autres sur les économies émergentes. « Mais doutant de la stabilité de ces régions, nombre d’entre eux s’intéressent à nouveau aux marchés plus matures, dont la France », témoigne la jeune femme. L’instabilité des devises locales, les nombreux problèmes juridiques quant au droit de propriété… les ont découragés. Westbrook Partners, maison américaine très active à Paris il y a une dizaine d’années et précurseur de la vente à la découpe, fait son retour, après un passage en Asie, avec la volonté d’investir. Une équipe parisienne vient d’être recrutée. Une originalité pour ce fonds dont les pairs agissent depuis Londres et créent des joint-ventures avec des asset managers pour pénétrer des marchés européens qu'ils méconnaissent.

Défiance

Qu’ils agissent depuis Londres ou Paris, seuls ou en coentreprise, ces acteurs « font le marché sur les actifs de grande taille », relève François Blin. En témoignent les deux plus importantes opérations réalisées depuis janvier : « Le rachat du portefeuille de l’italien Risanamento pour 1,22 milliard d’euros par le saoudien Aolayan Group associé à Chelsfield, soit la plus importante acquisition faite en France puis 2007, illustre-t-il. Ou encore l’acquisition de la tour Cœur Défense par l’américain Lone Star pour 1,3 milliard d’euros. »

Si Paris apparaît comme le marché apprécié de la zone euro, il inspire aussi de la défiance. « Entre la redevance pour création de bureaux qui s’applique à plein, la loi Pinel et son manque de visibilité quant à la récupération de certaines charges, et la signature d’un avenant à la convention franco-luxembourgeoise relatif à l’imposition des revenus et gains immobiliers dans l’état du lieu de situation des immeubles, égrène Sarah Fleury, les investisseurs étrangers sont inquiets par ce qu’ils estiment être une instabilité fiscale. » S’agirait-il d’un mal pour un bien ? De l’avis de nombreux professionnels de l’immobilier, certains acteurs ayant notamment créé des OPCI (organismes de placement collectif immobilier) détenus par une société luxembourgeoise seraient ainsi prêts à vendre leurs actifs avant que ne paraisse le décret. De quoi alimenter un peu plus encore le marché français.

*Europe, Moyen-Orient, Afrique.

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