Immobilier

Marseille sur le podium en immobilier d'entreprise

le 16/10/2014 L'AGEFI Hebdo

Grâce à des taux de rendement attractifs, la cité phocéenne se place juste derrière Lyon en investissement tertiaire régional.

Marseille sur le podium en immobilier d'entreprise
L’immeuble Europrogramme racheté par Primonial REIM à CBRE Global Investor.
(DR)

Après un début d’année timide, le marché de l’investissement sur l’immobilier d’entreprise à Marseille a atteint 141 millions d’euros au premier semestre 2014, soit une progression de 50 % par rapport à l’an dernier. « Cette embellie doit toutefois être relativisée car le marché de l’investissement marseillais demeure contraint par le faible niveau d’offres répondant aux attentes des investisseurs », précise Lucile de Malet, directeur DTZ Marseille/Aix-en-Provence. En dehors d’Euroméditerranée qui attire tous les regards, les autres secteurs ont du mal à rivaliser, comme le confirme Henri Rémond, directeur de l’Asset Management de SwissLife REIM France : « La seule zone digne d’intérêt concerne le nouveau Stade Vélodrome et le 1er Prado qui sont très bien desservis par le métro et les tunnels qui conduisent aux autoroutes. »

Pour les investisseurs, la ville souffre de son image. « Les Marseillais ne savent pas communiquer sur les atouts de leur ville qui fait surtout l’actualité à la rubrique faits divers, regrette Henri Rémond. Résultat : les investisseurs sont devenus frileux et on a vu quelques grandes signatures se détourner de ce marché uniquement pour des questions d’image, alors que l’investissement immobilier à Marseille reste compétitif. » Un credo partagé par Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial REIM . « Avec 2,2 millions de m² de surface de marché, Marseille est, avec Paris, Lyon, Lille et Bordeaux, l’une des rares agglomérations à posséder une taille suffisamment intéressante pour que l’on regarde ce qui s’y passe. Même si Marseille reste un marché compliqué à comprendre lorsque l’on n’est pas du cru, l’activité restant fortement dépendante de la demande publique. » Sur le marché locatif, Marseille se positionne d’ailleurs juste derrière Paris et Lyon. « Les loyers prime se négocient aux alentours des 250 euros, et cela peut monter jusqu’à 300 euros le m² pour les tours », note un porte-parole de Foncière des Régions qui a investi à parts égales avec Crédit Agricole Assurances pour financer les 250 millions d’euros du projet Euromed Center (lire l’encadré).

Des signes d’intérêts

De son côté, Primonial REIM a réalisé en début d’année sa première transaction sur le marché du bureau à Marseille en rachetant 48 millions l’immeuble Europrogramme à CBRE Global Investor. « Cet immeuble ancien de 15.000 m², avec 283 places de parking en sous-sol, présente le double avantage d’être situé au cœur d’Euroméditerranée et d’être déjà loué à 100 % à seize locataires, ce qui nous garantit une bonne mutualisation des risques locatifs », détaille Laurent Fléchet. Cette première acquisition en appellera d’ailleurs probablement d’autres, et pas seulement sur le bureau. « Nous nous intéressons aussi aux galeries commerciales, aux boutiques en pied d’immeubles, et à tout ce qui est éducation et santé, deux marchés sur lesquels nous sommes très présents », poursuit-elle.

On retrouve les mêmes signes d’intérêts pour Marseille chez SwissLife REIM France qui, pour l’heure, ne possède pas de bureaux dans le portefeuille immobilier qu’elle gère pour le compte de tiers. « Mais la donne pourrait changer car les taux de rendement proposés sur un marché qui n’est pas en suroffre font que l’on devrait s’orienter vers beaucoup de nouvelles surfaces et de rotations, confie Henri Rémond. Nous portons donc un regard très positif sur la ville, y compris sur les actifs en cours de développement comme les trois tours sur les quais d’Arenc, et à terme sur Euroméditerranée 2. »

Les investisseurs institutionnels s’intéressent plus particulièrement à des actifs qui peuvent aller de 10 à 100 millions, « en sachant que le ticket moyen sur les grosses opérations tourne autour de 30 millions pour ceux qui privilégient, à Marseille comme ailleurs, les immeubles entièrement loués », complète Henri Rémond. Traditionnellement positionnées sur des actifs de petites tailles, les SCPI* commencent elles aussi à investir sur de grosses unités. « Elles ont beaucoup collecté et ont les moyens d’acheter des actifs plus importants dans leur portefeuille, sans nuire à leurs liquidités. Ce qui est un signe de bonne santé de l’activité », conclut Henri Rémond. 

*Société civile de placement immobilier.

Euromed Center, l’opération la plus importante

Avec près de 48.000 m² de bureaux certifiés HQE® et labellisés BBC, Euromed Center (photo) constitue à ce jour l’opération la plus importante sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Marseille. « D’autant que ce projet ne se limite pas à la fourniture de quatre immeubles de bureaux, souligne un porte-parole Foncière des Régions qui finance ce projet à parts égales avec Crédit Agricole Assurances. Les 250 millions d’euros investis portent sur un développement immobilier total de 70.000 m² qui inclut 2.000 m² de commerces, un hôtel quatre étoiles de 210 chambres, un parking public de 846 places, 5.000 m² de parcs et jardins, ainsi qu’un complexe cinématographique de 14 salles. » Astrolabe, le premier immeuble de bureaux de 15.000 m², sera livré en janvier.

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