L'analyse de... Alain Tourdjman, directeur Etudes, veille & prospective de BPCE

La crise du logement est une crise de l’accession

le 05/02/2015 L'AGEFI Hebdo

La crise du logement  est une crise de l’accession
ALAIN TOURDJMAN, DIRECTEUR ETUDES, VEILLE & PROSPECTIVE DE BPCE
Pour la première fois depuis 1997, les mises en chantier sont passées sous la barre symbolique des 300.000 unités. Hors livraisons « en résidence », associant habitat et services, il s’est même construit moins de 274.000 « logements ordinaires ». Sur ce registre, l’année 2014 pourrait bien s’approcher du record de la plus faible production depuis un demi-siècle.

Cette situation paradoxale de forte contraction des volumes et d’inertie des prix se double d’une dégradation du secteur du bâtiment qui s’apparente à celle des années 90. D’une part, le faible soutien des acteurs publics accentue le recul de la demande privée, le résidentiel et le non-résidentiel faisant simultanément défaut. D’autre part, une logique de pénurie est à nouveau à l’œuvre. Même en comparaison d’une estimation de la demande potentielle plutôt conservatrice, l’écart cumulé depuis 2010 entre celle-ci et la production réalisée dépasse les 100.000 mises en chantier, sans compter les besoins supplémentaires associés au mal-logement, voire au non-logement.

Dans ce contexte, sous forte contrainte budgétaire, la politique du logement s’appuie quantitativement sur deux piliers, le logement social et l’investissement locatif, l’accession n’étant soutenue que par des mesures qualitatives et une révision à la marge du prêt à taux zéro (PTZ). La fin anticipée du dispositif « Duflot » pour laisser place au « Pinel », plus avantageux et allégé des contraintes les plus dissuasives de la loi Alur, pourrait conduire à un surcroît de ventes de l’ordre de 20.000 biens locatifs. La promotion privée pourrait ainsi dépasser la zone des 80.000 logements et atteindre à terme la barre des 100.000 unités.

De son côté, le secteur social affiche 120.000 financements dans le locatif en 2014 et un objectif de 150.000 logements. Ces chiffres laissent penser que le logement social pourrait assurer près de la moitié des mises en chantier et jouer un rôle clé dans leur relance. C’est illusoire. Dans la réalité, l’écart entre les objectifs et les mises en chantier est important. Même à la suite des années 2009-2010, où plus de 147.000 agréments ont été budgétés, la construction n’a dépassé les 100.000 unités qu’en 2011. De nombreuses opérations sont constituées de rachats de bâtiments existants et certains projets n’aboutissent pas. En outre, le secteur social de l’habitat peut difficilement concilier ses équilibres financiers, l’adhésion des élus locaux, ses objectifs en matière d’économies d’énergie, d’accueil des plus fragiles, de recentrage sur les zones denses… avec une extension de ses capacités de production.

Sortir du piège d’une construction anémiée suppose donc d’investir dans le troisième et principal pilier de l’offre résidentielle, l’accession. Non seulement celle-ci répond à une attente sociale forte, disposer à la fois d’un habitat de qualité et d’un outil patrimonial pour sécuriser son parcours de vie à long terme, mais elle constitue aussi le seul segment de marché assez profond pour relancer l’activité. L’essentiel de l’accession dans le neuf repose sur l’individuel, dont la construction a baissé de moitié depuis son point haut avec un recul des prix de 8 % depuis 2007 pour les maisons en Province. Ne peut-on pas élargir encore le PTZ sans crainte d’effet inflationniste, sous réserve de préserver une performance énergétique sécurisant l’accédant ?

Pour autant, ne faut-il pas accorder davantage d’attention à l’accession dans le collectif ? Le développement durable, l’équilibre budgétaire des ménages et l’organisation cohérente de l’espace militent en ce sens. Pourtant, les prix du neuf y excluent de facto l’essentiel des ménages solvables. Les calculs du cabinet Adéquation montrent que le prix du collectif dépasse nettement les capacités contributives des sept premiers déciles de revenu des ménages des zones les plus denses. L’une des principales réponses de la profession à ce décalage consiste à réduire les surfaces, accentuant encore le désamour des familles pour le collectif.

Les ressources aujourd’hui consacrées à financer le renouvellement d’un parc locatif privé voué à s’éroder pourraient être employées à un plan de réorientation de la promotion vers l’accession. Pour l’ancien, la vente d’une partie du parc locatif privé au locataire sous conditions fiscales privilégiées aurait un effet sédatif sur les prix. Dans le neuf, la limitation des normes du handicap aux premiers niveaux du bâtiment, la réduction des obligations de parking, l’explicitation de certains coûts d’aménagement ou de normes constituant des subventions indues du bâtiment à d’autres secteurs, des pratiques de vente du foncier qui ne cèdent pas in fine à la préoccupation patrimoniale et le développement de baux emphytéotiques sont autant de mesures qui pourraient élargir la demande solvable dans le collectif.

Une logique de pénurie est à l'oeuvre

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