Les pouvoirs publics au chevet du marché du logement

le 16/10/2014 L'AGEFI Hebdo

Abandon de l'encadrement des loyers, régime Duflot assoupli, PTZ élargi : le gouvernement tente de relancer le résidentiel par tous les moyens.

Les pouvoirs publics au chevet du marché du logement
Le dispositif Duflot devrait prendre le nom de la nouvelle ministre du Logement Sylvia Pinel.
(rea)

Le marché du logement n’est pas à la fête. Le nombre total de transactions dans l’ancien devrait tout juste dépasser 700.000 en 2014, bien loin du rythme de croisière de 800.000 logements vendus au début de la décennie 2000. C’est aussi le calme plat dans le neuf : les ventes nettes au détail (hors résidences avec services) sont en recul de 2,3 % au premier semestre 2014, par rapport à une année 2013 déjà très calme puisque 74.332 ventes seulement avaient été conclues, contre plus de 100.000 en 2011. « Les mises en chantier de logements neufs auront du mal à atteindre 300.000 en 2014, contre 330.000 en 2013, estime Gilbert Emont, économiste à l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière). Derrière ce chiffre, c’est tout un pan de l’économie qui va mal puisque le secteur du bâtiment est le deuxième employeur de France. » On est bien loin des 500.000 nouveaux logements neufs promis par le président François Hollande. Le Premier ministre Manuel Valls tente d’inverser la tendance avec une série de mesures favorables au logement annoncées fin août.

Agir vite

Mais relancer la confiance est un exercice de haute voltige. Les ménages restent frileux dans un climat économique dégradé, même si le niveau historiquement faible des taux des crédits continue de soutenir le marché. Les acquéreurs empruntent en moyenne à 2,59 % fin septembre, toutes durées confondues, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. « Il faut recréer un cercle vertueux en redonnant confiance aux acquéreurs et aux professionnels. Le marché est en fort ralentissement, il faut agir vite pour qu’il ne s’arrête pas complètement », prévient François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Ce ralentissement s’explique en partie par la désaffection des particuliers investisseurs dans le neuf comme dans l’ancien. Depuis deux ans, l’annonce de l’encadrement des loyers, sur lequel le gouvernement est revenu depuis, les changements successifs de la fiscalité sur les plus-values immobilières ou encore le raccourcissement du délai de préavis du locataire prévus par la loi Alur du 24 mars 2014 ont jeté un froid. « Les investisseurs représentent habituellement 12 % à 15 % des transactions dans l’ancien et 40 % à 50 % dans le neuf en raison des dispositifs fiscaux, indique Jean-François Buet, président de la FNAIM. Mais leur part est tombée à 6 % dans l’ancien depuis l’été 2013. » Même constat dans le neuf : « On devrait atteindre 30.000 ventes dans le neuf à des investisseurs dans le cadre des dispositifs fiscaux cette année, soit le même niveau qu’en 2013, très loin derrière les 72.000 transactions enregistrées en 2010  », estime Gilbert Emont.

Une situation prise à bras le corps par le gouvernement, comme en témoigne la salve de mesures de soutien au marché immobilier annoncées fin août par Manuel Valls. « Les annonces du Premier ministre sur le logement vont dans le bon sens, mais elles concernent surtout le marché du neuf », déplore Jean-François Buet. A une exception de taille : le gouvernement a annoncé fin août renoncer à l’encadrement des loyers, sauf à Paris. « L’annonce de l’encadrement des loyers était particulièrement maladroite car, partout en France, sauf à Paris, la hausse des loyers est raisonnable au regard de l’augmentation des prix de l’immobilier, explique Gilbert Emont. En renonçant à l’appliquer, le gouvernement va dans le bon sens mais la confiance a été temporairement brisée. »

Les autres mesures du plan Valls pour soutenir le logement concernent le marché du neuf. Le dispositif Duflot devrait être assoupli et prendre le nom de la nouvelle ministre du Logement Sylvia Pinel. Il permet aux particuliers réalisant un investissement locatif dans le neuf de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt. Le régime Pinel assouplira sensiblement l’ancien dispositif puisque l’investisseur pourra par exemple loger ses ascendants ou ses descendants. Autres mesures annoncées, une série d’abattements en cas de donations de terrains ou de logements neufs. « Ces mesures vont dans le bon sens, mais il faut aller très vite pour sortir les textes d’application afin de relancer immédiatement les ventes, donc les mises en chantier, insiste François Payelle. Faute de quoi de nombreux programmes en cours ne verront pas le jour car le seuil de précommercialisation exigé par les banques ne sera pas atteint. » Les primo-accédants bénéficient aussi d’un coup de pouce supplémentaire. Le PTZ+, leur permettant d’emprunter à taux zéro pour financer leur résidence principale dans le neuf, est assoupli depuis le 1er octobre. De quoi leur redonner un peu d’air, en particulier dans les zones de marché les moins tendues. Le montant du PTZ et ses conditions d’octroi dépendent en effet de la localisation du bien (quatre zones vont des grandes agglomérations aux petites villes). « Les politiques d’aide au logement doivent être très ciblées car les marchés sont très hétérogènes. Or les réglementations sont toujours nationales et le zonage n’est pas suffisant », déplore Gilbert Emont.

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