Rencontre avec… Dominique Dudan, présidente d'Union Investment Real Estate France

« L’instabilité fiscale de notre pays est décourageante »

le 16/10/2014 L'AGEFI Hebdo

« L’instabilité fiscale de notre pays est décourageante »
Dominique Dudan, présidente d'Union Investment Real Estate France
(DR)

Que représente le marché français pour un acteur tel qu’Union Investment ?

Nous sommes un fonds immobilier allemand ouvert, destiné à valoriser l’épargne de 4,5 millions de particuliers allemands en vue de la constitution de leur retraite. Sur un portefeuille mondial de 23 milliards d’euros, 10 milliards sont actuellement alloués à l’Allemagne, 2,9 à la France et 9 milliards « au reste du monde ». Parce que nous sommes confrontés à une obligation de distribution auprès de nos investisseurs, nous nous concentrons sur des biens core, par nature liquides, et sur des opérations offrant au minimum 5 % de rendement. Or même si nous avons consenti à abaisser le rendement espéré aux alentours de 4,5 %, il est désormais très difficile de se positionner sur Paris au regard de la cherté de ces biens.

La capitale parisienne serait-elle trop chère ?

Pour certains candidats à l’achat, sans doute. Sur les grands actifs, nous sommes en concurrence avec des acteurs d’envergure tels les fonds souverains, acteurs de très long terme, pour qui les perspectives de rendement sont parfois plus lointaines. Et puis le rapport de force est clairement en faveur des utilisateurs. Les négociations de baux viennent compresser davantage encore les taux de rendement. Résultat, nous n’avons signé aucune acquisition en France cette année. Mais nous avons vendu en mars dernier notre immeuble Arc de Seine au groupe Allianz.

Comment le marché français est-il perçu par votre maison mère ?

L’instabilité fiscale de notre pays, avec des règles du jeu qui changent en cours de partie telle la convention franco-luxembourgeoise, mais aussi le vote de lois comme les lois Pinel ou Alur, sont jugés comme décourageants. Nous attendons des éclaircissements concernant les règles de constructibilité à Paris. Il n’existe en effet plus dans la capitale ni PLU (plan local d’urbanisme), ni POS (plan d’occupation des sols). Il faut bien l’admettre, en interne, l’équipe « France » est en concurrence avec celles chargées de l’immobilier des autres régions du monde…

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