L'analyse de... Alain Tourdjman, directeur Etudes, veille & prospective de BPCE

Immobilier résidentiel, un rebond en trompe-l'œil

le 24/09/2015 L'AGEFI Hebdo

Immobilier résidentiel, un rebond en trompe-l'œil

Les bonnes nouvelles se sont succédé ces derniers mois en matière de logement, esquissant un « mix conjoncturel » prometteur. Le point bas historique des taux d’intérêt soutient la solvabilité des ménages et devrait conduire à un record en termes de crédits consentis sur l’année. La promotion privée confirme au deuxième trimestre l’amélioration de ses ventes avec un cumul annuel glissant dépassant désormais la barre des 90.000 logements, à la fois moyenne de longue période et ligne de partage entre les années de forte commercialisation et les années moins fastes. Les transactions dans l’ancien ont repris leur marche en avant et la tendance à la baisse des prix semble ralentir sans s’interrompre à ce stade. Pour autant, l’immobilier résidentiel reste dans une zone dangereuse sous la menace d’une remontée des prix et sans véritable élan faute d’une reprise de l’accession.

De facto, le marché de l’accession à la propriété accélère peu dans l’ancien et reste toujours bloqué dans le neuf. La poursuite du recul de la construction dans l’individuel groupé et isolé n’est pas compensée par le léger rebond de l’accession dans le collectif. Au contraire, l’accession dans le neuf est au plus bas depuis deux décennies. L’effet croisé de la montée du chômage, de la réduction des aides publiques et de la raréfaction des crédits à très long terme a particulièrement pesé sur la primo-accession et la capacité d’achat des catégories modestes. On peut certes se féliciter à maints égards de la décrue de la construction en secteur diffus aussi bien pour des raisons de risque financier des acquéreurs que de coût des services collectifs associés.

Cependant, aucune alternative d’envergure n’émerge dans le collectif (à peine un quart de l’accession dans le neuf) pour répondre à ce besoin. L’accession reste le parent pauvre de la politique du logement alors qu’elle constitue la principale faiblesse du marché immobilier aujourd’hui. Les dispositifs successifs en faveur de l’investissement locatif constituent bien un levier efficace pour assurer une production minimale mais ils ne résolvent rien sur le fond. Ils accentuent la disparition des bailleurs institutionnels alors qu’un rééquilibrage du parc locatif à leur profit répondrait mieux à une demande intermédiaire forte mais insatisfaite. Ils continuent de distraire les ressources publiques et les énergies du secteur du besoin plus urgent de développer une offre solvable dans le collectif qui dépasse le seuil des trois plus hauts déciles de revenu, comme c’est encore souvent le cas dans les zones les plus denses pour des raisons de coût du foncier comme de réglementation inadaptée.

Dans un contexte de faiblesse récurrente du pouvoir d’achat, la solvabilité des ménages est surtout déterminée par le couple taux-prix. Selon notre indicateur BPCE, la solvabilité s’est ajustée à une forme de statu quo entre 2006 et 2012 avant de s’améliorer à la suite de la baisse historique des taux d’intérêt. Cette situation plus favorable est susceptible de redonner de l’élan à l’accession. Cependant, comme en 2010-2011, elle pourrait aussi produire un rebond des prix qui annihilerait tout potentiel de reprise.

Le risque d’une neutralisation des gains de solvabilité des ménages par la rente foncière est d’autant plus significatif que l’évolution des prix de l’immobilier a connu une véritable rupture depuis 2007. Celle-ci tient moins à leur baisse cumulée sur huit ans, finalement modique (moins de 5 %), qu’à la déconnexion récente des prix de quelques grandes métropoles avec le reste du pays. Alors que l’ensemble du marché avait progressé parallèlement entre 1996 et 2007, les appartements de la petite couronne et de Paris ont connu en 2010-2011 une envolée qui a contribué à annuler les gains substantiels de solvabilité liés à la baisse des prix en 2008-2009. La hiérarchie des variations de prix depuis la fin 2007 est éloquente : +25 % pour les appartements parisiens, contre -11 % pour les maisons en province, +10 % pour les appartements de la petite couronne, contre -7 % pour ceux des agglomérations de moins de 10.000 habitants.

Cette évolution différenciée renvoie sans doute à une meilleure prise en compte par les ménages des coûts d’usage associés aux logements, selon leur éloignement ou leur performance. Cependant, la baisse historique des taux d’intérêt a aussi, à l’instar du marché actions, encouragé des tendances spéculatives et exacerbé les préoccupations patrimoniales chez des Français déjà très sensibles aussi bien à l’utilité sociale qu’à la dimension financière du logement.

Sur un marché inélastique dominé par une logique malthusienne côté offre et un besoin de rassurance patrimoniale côté demande, les prix pourraient s’infléchir à la hausse, témoignant davantage d’un blocage de l’accession que d’une bonne santé de l’activité.

L’accession dans le collectif, un besoin toujours en attente

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