Les foncières cotées, l’antidote face à la crise

le 06/11/2014 L'AGEFI Hebdo

Considérées en Bourse comme de véritables valeurs de rendement, elles bénéficient de la baisse des taux et d’un marché immobilier robuste.

Les foncières cotées, l’antidote face à la crise
(Fotolia)

Une croissance économique en panne, des marchés actions qui dévissent, des rendements obligataires désespérément bas... Difficile pour les investisseurs européens de rémunérer leurs liquidités. Au milieu d’actifs financiers devenus peu, voire pas rémunérateurs, l’immobilier coté constitue une solution compétitive. « Aujourd’hui, le rendement moyen des dividendes des foncières cotées est de 5 % annuels », indique Laurent Gauvillle, gérant du fonds spécialisé Immobilier 21 chez Gestion 21. Une aubaine en comparaison d’un OAT à 1,2 %. « Le rendement des dividendes est historiquement plus élevé de 250 à 300 points de base que celui distribué par les autres entreprises de la cote », relève Pierre Schoeffler, senior advisor à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). A cela plusieurs raisons, dont une réglementaire. En échange d’une transparence fiscale (exonération de l’impôt sur les sociétés, exonération de la taxe sur les dividendes…), le régime Siic (sociétés d’investissements immobiliers cotées, soit 90 % des foncières cotées) oblige les foncières cotées à une distribution, à leurs actionnaires, de 95 % de leurs bénéfices et de 60 % de leurs plus-values. Autre explication d’un dividende attrayant, « le rendement des Siic est fabriqué par des actifs immobiliers diversifiés et de qualité », rappelle Laurent Gauville. En Europe, centres commerciaux et bureaux sont les morceaux de choix pour les foncières. « Les sous-jacents retenus sont très généralement d’importants centres commerciaux implantés dans de grandes métropoles, qui souffrent moins de la baisse de la consommation des ménages », poursuit-il. Quant au segment des bureaux, les foncières cotées jettent leur dévolu sur des immeubles totalement loués abritant fréquemment des sièges sociaux. Enfin, le recours au levier intervient. « Sur le long terme, les Siic reproduisent la performance du marché de l’immobilier sous-jacent augmenté de l’effet de levier », définit Pierre Schoeffler.

L’opportunité de taux bas

Sur ces deux points, les investisseurs ne peuvent que se réjouir. Tout d’abord, le marché de l’investissement, en France notamment, se heurte à une insuffisance de biens « core » (actifs bien situés, bien loués). « Résultat, les valeurs de ces immeubles sont soutenues, souligne Victor Kittayaso, gérant actions immobilier chez Allianz Global Investors. Ce qui dynamise les ANR (actifs nets réévalués) des foncières. » Autre élément assurant un cash-flow sécurisé : une correction des loyers déjà actée. « A partir de 2010, la grande majorité des foncières européennes et notamment françaises ont consenti à abaisser leur loyer, afin de retenir leurs utilisateurs, retrace Pierre-Alexis Dumont, directeur de la gestion actions et convertibles de Groupama AM. En contrepartie, elles ont allongé la durée de leurs baux. » Pour mémoire, durant les années folles qui ont précédé la crise de 2007, le dividende des foncières était fortement gonflé par le surloyer : un décalage entre le loyer acquitté et dont le bail avait été signé plusieurs années auparavant et un niveau de loyer qui commençait à fléchir drastiquement. « La situation récente permet d’assurer la pérennité du niveau de loyer, donc du rendement des foncières », conclut Pierre-Alexis Dumont.

Second grand élément favorable : le niveau des taux. « Le coût de financement est aujourd’hui particulièrement bas », observe Jana Sehnalova, gérante de portefeuille chez Forum Securities Ltd (entité de Forum Partners partenaire de la Française depuis septembre 2013 et spécialiste de l’immobilier coté). Ainsi, Unibail-Rodamco a émis le 9 octobre une émission obligataire à 8 ans portant un coupon de seulement… 1,375 %. « Et quasiment toutes les foncières européennes ont restructuré leur bilan moyennant un coût de dette très contenu. Ces acteurs sont ainsi en ordre de bataille pour croître », présage-t-elle. « Dans l’ensemble, alors que le ratio LTV (‘loan-to-value’ - rapport dette/valeur du patrimoine) était de plus 60 % avant-crise, ce ratio atteint désormais 40 % », corrobore Laurent Gauville. Résultat, entre un coût de la dette réduit et un rendement locatif particulièrement attractif, l’immobilier coté attise l’appétit des investisseurs. Tant et si bien qu’au 31 octobre dernier, l’IEIF Eurozone affichait 10,66 % depuis le début de l’année, alors que le CAC 40 dévissait de 1,92 % et le FTSE 100 baissait de 3,06 % sur cette même période.

Mais si les foncières apparaissent comme la panacée, c’est sans compter avec une volatilité supérieure aux autres sociétés cotées. En cause, le manque de transparence du marché de l’immobilier d’entreprise. « Le cours des foncières reproduit les anticipations du comportement des investisseurs dans la pierre, résume Pierre Schoeffler. Or le secteur de l’immobilier commercial est non seulement très hétérogène, mais surtout relativement opaque. » Le montant des loyers réels, qui fait l’objet d’un acte sous seing privé, est toujours gardé secret. « De plus, les indices de performance sur l’immobilier physique, notamment en France, ne sont pas produits sur une fréquence suffisante, poursuit-il. Ainsi, l’indice IPD France est au mieux semestriel et bâti sur des valeurs d’expertise qui lissent les évolutions réelles des prix des immeubles. » Conséquence, les anticipations opposées se confrontent, engendrant une forte volatilité des cours.

LES CHIFFRES EN EUROPE

-70 foncières.

-Capitalisation totale : 100 milliards d’euros.

-Capitalisation moyenne : 1,4 milliard d’euros.

-Effectifs : 13.000 personnes.

-Patrimoine : 200 milliards d’euros.
      
Source : Gestion 21

 

 

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