Le « data center », nouvelle niche de l’investissement immobilier

le 22/01/2015 L'AGEFI Hebdo

Les entreprises commencent à externaliser leur centre de données. Des investisseurs de long terme s’y positionnent à la faveur de rendements élevés.

Le « data center », nouvelle niche de l’investissement immobilier
Un data center de Google.
(rea)

C’est le cœur de milliers d’entreprises du numérique et un centre de stockage stratégique pour de nombreux acteurs de l’économie traditionnelle. « Le ‘data center’ est la partie visible et physique de l’internet, définit de façon volontairement simpliste Thomas Neveux, partenaire de Clipperton France. Ce nœud de réseaux informatiques a été historiquement créé par des opérateurs téléphoniques, d’importantes sociétés de l’internet (Google, Amazon…) mais aussi des entreprises manipulant des centaines de milliers de données tels les banques, les assureurs, les sociétés de gestion… » Or à mesure que le trafic internet s’est intensifié, ces réseaux se sont complexifiés. Réseau électrique et connectivité à internet de plus en plus puissants, circuits de climatisation performants, mise en place d’une sécurité renforcée… les data centers ont dû offrir aux serveurs qu’ils hébergeaient des conditions optimales de fonctionnement. Résultat, certaines entreprises se sont délestées de leurs centres de stockage auprès de spécialistes (fournisseurs d’hébergement en colocation ou en gros).

Comme souvent, c’est aux Etats-Unis que l’on a vu émerger, au début des années 2000, ce mouvement d’externalisation. En 2004, CalPers et Global Innovation Partners montent une structure de gestion spécifique : Digital Realty Trust, devenue entre-temps une foncière cotée (Reit), avec pour objectif le rachat de centres de stockage. « Yahoo! ou encore Facebook ont vendu auprès de cette foncière certains de leurs ‘data centers’ et en sont devenus les locataires », retrace Thomas Neveux. La foncière sévit aussi en Europe. Le conseil immobilier CBRE qui dispose à Londres d’une équipe spécialisée sur ces actifs, a mandaté en 2012 ses bureaux parisiens dans le cadre de la cession, par Bouygues Telecom, des bâtiments de trois data centers (60 millions d’euros). « L’opérateur est désormais locataire des sites, par le biais d’un contrat de ‘leasing’ », indique François Le Levier, directeur investissements industriel et logistique chez CBRE France. Bouygues Telecom n’a vendu que la partie immobilière (8.700 m2) et reste propriétaire des serveurs hébergés. Quelque dix ans après sa création, la foncière cotée devenue plus gros acteur du secteur, compte pas moins de 141 sites, certains rachetés, d’autres flambant neufs, élaborés par ses équipes internes et vendus à de grandes entreprises telle Bank of America.

Dans un fonds en euros

Ces centres de stockage se sont donc peu à peu hissés au rang d’actif immobilier alternatif. Si le marché reste confidentiel, deux acteurs français se distinguent nettement. Data4 Group et… Axa Real Estate. Data4 Group, issu d’une joint-venture entre Colony Capital et Alcatel en 2006, gère, au sein d’un véhicule immobilier, le data center de l’opérateur. « Au départ, il s’agissait de transformer l’ancien centre de recherche Alcatel à Marcoussis en campus de centres de données sur mesure (2.500 m²) », rappelle Adam Levine, directeur commercial de Data4. Puis le site a évolué et 14.000 m² de salles IT sont désormais disponibles pour des entreprises du type banques, industriels, sociétés de multimédia et de télécommunications. Le fonds, financé par de grands institutionnels dont un assureur français, détient par ailleurs un actif luxembourgeois et vient de racheter un data center à Milan.

Quant à la filiale « immobilier » d’Axa France, Axa Real Estate, elle monte un SPV (special purpose vehicle) en 2012 et rassemble une poignée d’institutionnels de long terme dont la maison mère. A la recherche de rendement pour son actif général (L’Agefi Hebdo du 8 janvier 2015), l’assureur indique trouver dans ces actifs immobilier un surplus de rendement et déclare s’y renforcer ces prochaines années. Pour l’heure, « environ 200 millions d’euros ont déjà été investis », relève Hideki Kurata, directeur des actifs alternatifs chez Axa Real Estate, avec une préférence pour les actifs sortis de terre dans les années 90. « Ces actifs peuvent présenter un usage mixte, car logés dans des immeubles de bureaux », poursuit-il. Ainsi en 2013, le gestionnaire a acquis un immeuble milanais comprenant 70 % d’espaces dédiés à des centres de données et 30 % de surfaces classiques de bureaux. « L’attractivité, outre l’aspect ‘immobilier’, provient de la location d’accès à de la capacité de stockage ou du transit de données à des tiers », précise-t-il. A la faveur notamment de baux de très long terme (10 à 12 ans), cette classe d’actifs offre des rendements de 7 % à 15 %. Un plus haut atteint « si l’exploitation est assurée par le propriétaire des sites », précise Thomas Neveux. Des perspectives attrayantes, mais le risque à la revente reste marqué : le data center étant, par nature, spécifiquement calibré pour l’entreprise locataire.

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