Dossier Immobilier d'entreprise

La vigueur retrouvée du marché de l'investissement

le 17/10/2013 L'AGEFI Hebdo

La situation s'améliore sur le front des transactions. Pour preuve, le retour de quelques fonds d’investissement opportunistes.

Le marché de l’investissement ? Il est globalement très actif », lance Laurent Boucher, vice-président et directeur général délégué de BNP Paribas Real Estate Transaction, Conseil et Expertise. Un qualificatif qui a le mérite de trancher radicalement avec le marché de la location. Selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate, au troisième trimestre de cette année, 13 milliards d’euros ont été injectés dans le marché français, contre 10 milliards sur la même période un an plus tôt, soit une hausse de 28 %. Un autre conseil en immobilier, CB Richard Ellis (CBRE), partageant ce constat réjouissant, anticipe par ailleurs que de grandes transactions seront finalisées dans les prochains mois, ce qui devrait porter le total à 16 milliards d’euros. En outre, ce que note Nicolas Verdillon, directeur CBRE Capital Market, c’est « l’aspect plus équilibré du marché par rapport à l’an passé, avec moins de très grosses transactions tirant artificiellement les volumes à la hausse » et une meilleure profondeur de marché pour des montants compris entre 50 et 200 millions d’euros.

Paris en tête

Comme à l’accoutumée, le secteur Ile-de-France rassemble les faveurs des investisseurs, puisque selon les estimations de BNP Paribas Real Estate, Paris et sa région représentent à fin septembre 10 des 13 milliards investis. Le secteur des bureaux arrive en tête pour peser 75 % des investissements réalisés depuis le début de l’année. Le troisième trimestre a été très actif sur ce segment avec onze opérations supérieures à 100 millions d’euros réalisées sur ces seuls trois mois. « Les investisseurs reviennent sur des actifs de grande hauteur, comme la tour Adria à La Défense rachetée en juillet par l’OPCI* PREIM Défense 2 ou encore la tour Sequana, située à Issy-les-Moulineaux, cédée pour plus de 300 millions d’euros à un fonds asiatique », illustreLaurent Boucher.A côtéde ce marché, bien portant, celui de l’immobilier de commerce fléchit de 18 % à 1,5 milliard d’euros. Une baisse due à un manque de produits de qualité disponibles à la vente car l’appétit des investisseurs pour ce type d’actifs ne se dément pas. Néanmoins, quelques belles transactions ont été réalisées. « Nous avons assisté à la cession d’actifs de grandes enseignes, retrace le vice-président de BNP Paribas Real Estate Transaction, comme la vente par Vivarte (ex-groupe André) d’un portefeuille de 80 actifs de centre-ville au sein d’un OPCI géré par La Française. » Si le marché des entrepôts est stable à 850 millions d’euros, celui des services qui regroupe les investissements dans les résidences médicales, l’hôtellerie, les centres de vacances… se hisse d’un milliard d’euros à 2,5 milliards entre 2012 et septembre 2013. Le début d’année a été marqué par la vente de palaces : Le Martinez, le Concorde Lafayette mais aussi le Sofitel Paris Le Faubourg. Plus tard dans l’année, « quatreClub Méditerranée ont été cédés par Gecina aux Assurances du Crédit Mutuel pour 280 millions d’euros », poursuit-il.

Mais le millésime 2013 se distingue des précédents par le retour des fonds opportunistes. Blackstone tout comme Apollo Real Estate, qui s’étaient illustrés sur le sol tricolore dans les années 2000, ont fait leur retour. De son côté, le fonds KKR a réalisé son premier investissement en France avec l’acquisition de l’immeuble River Plaza à Asnières-sur-Seine. « Si, en 2007, la prime entre les actifs implantés dans le triangle d’or parisien (QCA - Quartier Central des Affaires) et ceux des zones périphériques était très réduite, cette marge a été considérablement augmentée ces derniers temps en raison d’une volonté commune des investisseurs d’être exposés sur des biens 'prime' très bien situés », retrace Alban Arribas, responsable de la gestion des fonds immobiliers chez Aberdeen Asset Management France. Résultat, les taux de rendement des biens core se sont écrasés tandis que les biens de qualité secondaire (ou value added), délaissés, ont vu leur taux s’envoler.

2014, année du locatif

Plus précisément, selon CBRE, ces acteurs regardent des immeubles de qualité mais dont la situation locative est plus complexe (risque de vacance à court terme…), avec des travaux de rénovation qui offrent des revenus sécurisés permettant de lisser le risque dans le temps. « Aujourd’hui, les fonds opportunistes commencent à se repositionner sur des actifs 'value added' notamment de bureau ou de logistique bien localisés, avec la conviction qu’un travail de l’actif en termes de travaux ou sur l’état locatif pourrait repositionner l’immeuble dans son marché », explique Alban Arribas. D’autant que nombre d’entre eux parient sur un rebond du marché locatif. Une marque forte de confiance en l’avenir. Mais en attendant, le moins que l’on puisse dire, c’est que la demande placée patine. Alors que le nombre de prises à bail avait atteint 2,2 millions de m² l’an dernier, il devrait péniblement se hisser à 1,9 million en décembre prochain. Le décrochage se fait ressentir sur les surfaces supérieures à 5.000 m². En raison d’un manque de visibilité sur l’évolution économique, « lesgrandes entreprises ont préféré renégocier leurs baux, plutôt que de déménager », souligneLaurent Boucher. Néanmoins, de l’avis des professionnels du secteur, le retour de ces grands utilisateurs est attendu pour 2014. 

*Organisme de placements collectifs en immobilier.

A lire aussi