Dossier OPCI

Des véhicules qui ont la cote dans l'externalisation d'actifs

le 09/06/2011 L'AGEFI Hebdo

Quatre ans après leur création, ces organismes sont appréciés des entreprises pour optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier.

Les entreprises ont bien compris l'intérêt d'externaliser leurs actifs immobiliers : dégager de la trésorerie qu'elles peuvent réinvestir dans leur core business. Par le passé, les Siic (sociétés d'investissement immobilier cotées) ont parfaitement rempli ce rôle en accueillant les biens immobiliers cédés par les entreprises. Mais la création du régime OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) en 2007, couplé à la crise boursière de 2008, a changé la donne. De nombreuses entreprises ont, dès lors, utilisé ce nouveau véhicule pour externaliser leurs actifs, à l'instar de Carrefour, Accor, France Télécom ou encore La Poste.

« Soit nous cédons purement et simplement certains actifs, soit nous les externalisons auprès d'un OPCI lorsqu'il s'agit d'actifs stratégiques sur lesquels nous souhaitons conserver un contrôle partiel », explique Christian Cléret, directeur général de Poste Immo, la filiale de La Poste chargée de gérer le patrimoine immobilier du groupe. Ainsi, dès 2008, La Poste a externalisé ses plates-formes logistiques auprès d'un OPCI géré par BNP Paribas, dont Poste Immo conserve 20 % du capital, le solde étant détenu par une douzaine d'investisseurs institutionnels.

Partie prenante

« Notre choix s'est porté vers le véhicule OPCI car il permet de mettre en place des garanties pour l'utilisateur, comme des baux renouvelables à très long terme, ajoute Christian Cléret. Il nous permet aussi de rester partie prenante dans l'organisation et la gestion du patrimoine externalisé. » Un contrôle indispensable lorsqu'il s'agit d'actifs stratégiques. L'organisation de cette structure nécessite un accord de toutes les parties, ce qui implique l'entrée d'un faible nombre de partenaires au capital de l'OPCI. A l'inverse, le capital d'une Siic est par nature largement ouvert.

« La Siic n'est pas adaptée au 'club deal' puisqu'il s'agit d'une société cotée qui a vocation à s'ouvrir au public, indique Christine Daric, avocat associée chez Baker & McKenzie. Mais on commence à réaliser, quatre ans après la création des OPCI, que ces véhicules sont plus complexes qu'il n'y paraît. Il faut notamment bien gérer et anticiper la relation avec la société de gestion et les contraintes liées à l'agrément du programme d'activité par l'Autorité des marchés financiers (AMF). » Le choix de la société de gestion est au cœur du succès de l'opération, qui s'inscrit sur le long terme puisque l'entreprise conserve généralement entre 15 % et 20 % du capital de l'OPCI. « L'AMF impose ainsi aux OPCI un ratio d'endettement limité à 50 %, alors que les Siic ne subissent pas cette contrainte », poursuit Christine Daric.

Mais les OPCI conservent un atout de choix par rapport au Siic : ils ne sont pas soumis aux aléas de la Bourse. De plus, les OPCI n'ont sans doute pas encore montré tous leurs atouts : « On pourrait intégrer des OPCI aux dispositifs d'épargne salariale, cela permettrait d'aligner les intérêts de l'entreprise avec ceux de ses salariés, suggère Laurent Legendre, responsable immobilier de Cassidian France (ex-EADS Défense et Sécurité). C'est un sujet que je soutiens au sein de l'agora des directeurs immobiliers. Cela n'a encore jamais été réalisé, mais il n'y a pas de frein juridique dans le cadre d'un PEE (plan épargne entreprise, NDLR). » Un vaste projet, qui n'en est aujourd'hui qu'à ses prémices.

A noter qu'une incertitude fiscale pèse sur les entreprises. Elles bénéficient aujourd'hui d'un taux d'imposition à taux réduit (19 % au lieu de 33,3 %) de leurs plus-values de cession lorsque l'opération est réalisée au profit d'une Siic, d'un OPCI ou d'une SCPI. Cet article 210E du Code général des impôts constitue une incitation importante à l'externalisation d'actifs. A l'origine créé en 2005, puis prolongé à deux reprises à un taux différent (voir le tableau), il prendra fin le 31 décembre. « Nous réfléchissons avec le gouvernement à un mécanisme permettant de pérenniser le système sur des bases un peu différentes : nous souhaitons attacher le dispositif à la réalisation d'objectifs d'intérêt général économique », confie Dorian Kelberg, président de la Fédération des sociétés immobilières et foncières. Cette structure travaille actuellement à un bilan du régime 210E, qui sera remis en septembre aux pouvoirs publics.

La fin programmée de l'article 210E tel qu'il existe aujourd'hui pourrait d'ailleurs inciter certaines entreprises à accélérer leurs opérations d'externalisation. « On ne constate pas, aujourd'hui, d'augmentation du nombre d'opérations. Mais cela risque d'intervenir à l'automne », estime Christine Daric.

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