L'avis de... Pierre Sabatier*, stratégiste et président de PrimeView**

« Les stratégies procycliques des banques ont créé une bulle immobilière »

le 29/03/2012 L'AGEFI Hebdo

Les prix de l’immobilier résidentiel augmentent depuis 1998. Comment s’explique un cycle de hausse aussi long ?

Traditionnellement jusqu’au milieu des années 90, les prix de l’immobilier en France augmentaient en adéquation avec les fondamentaux du marché que sont l’évolution des revenus des ménages et le coût de la construction. Or la caractéristique du cycle entamé en 1998, qui se traduit aujourd’hui par une hausse des prix de 161 %, est de reposer sur une augmentation des revenus de 35 %. La différence provient donc du levier de la dette. L’explication est simple : sans les banques et leurs stratégies procycliques de relâchement des conditions d’accès au crédit, rien n’aurait été possible au cours des quinze dernières années et une bulle immobilière n’aurait pas pu prendre forme.

Vous voulez dire qu’elles ont pratiqué une « solvabilisation » à outrance de la demande des ménages...

Exactement et de trois façons. Tout d’abord par la baisse des taux d’intérêt de 7 % à 4 % de 1998 à 2010 ; ce qui accroît par exemple la capacité d’emprunt d’un acheteur d’un tiers pour un prêt à 25 ans. Ensuite par l’allongement de la durée moyenne des prêts de 50 %. Passer de 15 à 25 ans permet d’accroître sa capacité d’emprunt d’un quart. Enfin par la forte diminution de l’apport nécessaire à une acquisition. Depuis 1995, les banques ont distribué quelque 600 milliards d’euros de prêts immobiliers. Au total, sur les 160 % de hausse cumulée des prix depuis quinze ans, les trois quarts s’expliquent par l’endettement et la « solvabilisation » des ménages par les établissements de crédit. Le quart restant est à chercher du côté du comportement mimétique des investisseurs consistant à extrapoler l’avenir à partir du passé récent. C’est la phase spéculative par excellence soutenue par des incitations fiscales et un statut de valeur refuge virtuel.

Le comportement procyclique des banques ne risque-t-il pas de se poursuivre quand les prix vont se retourner ?

On peut raisonnablement penser que les banques durciront leurs conditions d’octroi de crédit quand les prix baisseront. Ce temps est proche. La solvabilisation des ménages par la baisse des taux est désormais derrière nous. Un seul point de pourcentage de hausse des taux, c’est 8 % de baisse des prix. Les modifications réglementaires de Bâle III vont avoir pour conséquence de raccourcir la durée des prêts. Cinq ans de moins, c’est une baisse de 17 % des prix. Un retour à la prime de risque historique de 2,2 % entraînera un recul des prix de 37 % à Paris et de 20 % en province. En admettant que la correction s’étale sur dix ans, nous sommes partis pour une baisse moyenne annuelle de 4 %.

*Auteur d’« Immobilier : la France au sommet de sa bulle », PrimeView. Cette étude fera l’objet d’un livre publié aux éditions Eyrolles.

**Cabinet de recherche économique et financière.

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