L'avis de... Olivier Eluère, économiste à Crédit Agricole SA

« La solvabilité des acheteurs ne va pas s'améliorer »

le 14/11/2013 L'AGEFI Hebdo

En termes de prix, l’immobilier résidentiel en France offre une certaine résistance à la baisse et a évité jusqu’à présent un décrochage brutal. Pourquoi ?

Le résidentiel français est un cas particulier en Europe. Il y a bien une correction des prix, mais de manière modérée. Nous anticipons une baisse de 4 % à 5 % cette année. Pour l’instant, un équilibre est apparu entre, d’un côté, des facteurs baissiers, la conjoncture économique dégradée, les prix surévalués et l’alourdissement fiscal, et de l’autre, des éléments de soutien du marché comme l’offre de crédit (qui est restée prudente), le bas niveau des taux d’intérêt et l’insuffisance structurelle de biens sur le marché. Cela dit, l’offre et la demande de logements se nivellent et s’équilibrent vers le bas : moins d’acheteurs - même si la demande n’a pas baissé cette année, elle avait chuté en 2012 -, et moins de vendeurs. Un indicateur de cette évolution est le niveau des transactions dans l’ancien : 660.000 sur un an quand une année moyenne en compte 800.000. Dans le neuf, les délais d’écoulement de l'encours de logement, les logements à vendre non encore vendus, sont en ce moment de 13 mois contre 7 mois en 2011.

Le marché piétine. Faut-il s’en réjouir ?

Dans l’immobilier résidentiel, un atterrissage en douceur n’est pas sans inconvénient. Cela signifie que la solvabilité des acheteurs ne va pas s’améliorer ; la baisse modérée des prix sera compensée par la hausse des taux qui ne devraient pas aller plus bas que leur niveau actuel. Par ailleurs, les primo-accédants ont de moins en moins accès au marché. Ils pèsent moins de 20 % de la production de crédit quand ils en représentaient autour de 35 % il y a encore deux ans. C’est la conséquence du resserrement des critères d’octroi du prêt à taux zéro. Les ménages déjà propriétaires représentent désormais la moitié des crédits à l’habitat accordés. La production est aussi soutenue par le phénomène des rachats de prêts qui, selon les données Banque de France, ont vu leur part dans la production passer de 2 % mi-2012 à plus de 12 % un an plus tard.

Quelles sont vos prévisions pour 2014 ?

La baisse des prix devrait être modérée, du même ordre que cette année, de 4 % environ. Deux paramètres vont entrer en jeu. Le premier a trait à la remontée des taux du crédit habitat. De quel ordre de grandeur sera-t-elle ? Selon nous, elle sera modérée. Le second paramètre touche au comportement des vendeurs potentiels. Reviendront-ils dans le marché ou resteront-ils dans une position attentiste ?

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