Les sociétés de gestion misent sur l’avenir de l’immobilier de santé

le 24/05/2012 L'AGEFI Hebdo

Déconnecté de la crise financière, le secteur offre de bons rendements. De plus en plus de murs sont cédés par les opérateurs.

L’immobilier de santé, « c’est un produit d’avenir, certifie Magali Marton, head of Cemea Research chez DTZ. Au vu de la croissance démographique et du vieillissement de la population, la demande sera toujours forte pour ce type d’actifs. » Les investisseurs, tels BNP Paribas ou Crédit Agricole, ne s’y sont pas trompés. BNP Paribas REIM, qui travaille sur ce secteur depuis un peu plus d’un an et demi, vient d’acquérir auprès de Foncière des Murs, via son fonds Health Property Fund1, neuf maisons de retraite médicalisées pour 67,8 millions d’euros, droits inclus. « C’était le quatrième dossier que nous regardions avant de choisir cette première acquisition pour le fonds », explique Jacqueline Faisant, présidente de BNP Paribas REIM. La société a pour objectif de se constituer un patrimoine santé de l’ordre de 350 à 500 millions d’euros sur trois ans. « Nous travaillons à la conclusion d’une deuxième acquisition importante qui sera effective d’ici au mois de juin, indique Jacqueline Faisant. Nous atteindrons alors environ 120 millions d’euros d’actifs gérés. » La société de gestion de portefeuille immobilier Viveris Reim pourrait aussi lancer cette année un fonds dédié à cette classe d’actifs. Les occasions d’investissements vont se multiplier : les opérateurs de la santé (cliniques, maisons de retraite, etc.) cèdent leurs murs tout en gardant l’exploitation (sale & lease-back) pour faire face à des normes exigeantes, voire pour construire des établissements.

Des partenariats…

« La valeur de l’immobilier d’exploitation encore détenu par les huit principaux opérateurs de santé est estimée à 4 milliards d’euros environ », précise Magali Marton. Courant avril, Gecina, qui poursuit sa diversification, a repris un portefeuille de six maisons de retraite médicalisées valorisées à 70,5 millions d’euros, hors droits. Dans le même temps Crédit Agricole Assurances et BNP Paribas Cardif sont entrés au capital d’Icade Santé, à hauteur de 31 %, lors d’une augmentation de capital de 250 millions d’euros. La branche d’assurance de la banque verte n’est pas étrangère à ce secteur puisque sa filiale Predica est le premier actionnaire de Korian (prise en charge de la dépendance).

« A travers cette opération, nous nous donnons les moyens de poursuivre nos investissements et nos acquisitions d’actifs immobiliers de santé », souligne Serge Grzybowski, PDG d’Icade. La foncière a déjà mis la main en 2011 sur les murs de 11 des 24 cliniques exploitées par Médi-Partenaires. « Pour cette première ouverture de capital, nous avons reçu plusieurs marques d’intérêt dont certaines émanant d’investisseurs étrangers », rapporte Serge Grzybowski. En cinq ans, Icade Santé a acquis un portefeuille de 1,4 milliard euros d’actifs et compte poursuivre son développement pour atteindre 2 milliards à horizon 2014. A cette fin, la société compte à nouveau ouvrir son capital. « Nous avons l’intention de réaliser d’autres augmentations de capital à l’avenir, relève Serge Grzybowski. Mais Icade a vocation à conserver le contrôle de sa filiale. » La foncière a déjà été approchée par plusieurs investisseurs institutionnels pour une nouvelle opération.

… de long terme

L’immobilier de santé séduit surtout par ses qualités défensives dans le contexte actuel de crise. « Les investisseurs se sont tournés vers ce nouveau type d’actifs immobiliers, à la fois pour renouer avec des taux de rendement plus intéressants sur le long terme et pour diversifier leur risque », explique Serge Grzybowski. Ainsi, le portefeuille acquis par Gecina offre un rendement net de près de 6,2 %, tandis que la division santé d’Icade a dégagé une rentabilité de 6,8 % en 2011. Le fonds de BNP Paribas REIM n’est pas en reste. « Nous avons pour objectif de verser un dividende récurrent, après la période d’investissement, de l’ordre de 6 % », prévoit Jacqueline Faisant. D’autre part, les baux sont signés sur le long terme et exploités par des grands noms du secteur, de quoi rassurer l’investisseur. Les actifs rachetés par Gecina font l’objet de baux « triple net » d’une durée de neuf ans et demi : Medica France porte l’ensemble des coûts d’exploitation et d’entretien. De même, les derniers établissements acquis par Icade Santé font l’objet de baux fermes de douze ans. « La faible volatilité des loyers assure un ‘cash-flow’ récurrent et relativement sécurisé », note Serge Grzybowski. L’immobilier de santé a de l’avenir. « A priori, rien ne devrait stopper le développement de ce marché à l’horizon 2015, relève Xerfi-Precepta dans son étude du 16 mai. « La part des murs gérés par les immobilières santé ressort à 16,3 % » seulement.

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