Dossier Immobilier d’entreprise

Saint Denis, terre d’accueil des grandes entreprises

le 17/10/2013 L'AGEFI Hebdo

La cité des Rois offre un nœud de transport dense et des valeurs locatives recherchées. De nombreux états-majors sont séduits.

Il y a encore peu, on s’y rendait essentiellement pour sa basilique-cathédrale, où reposent les grands rois de France, ou encore pour son Stade de France, l’autre cathédrale de la ville. A quelques encablures de Paris, Saint Denis, située aux portes du département de Seine-Saint Denis, accueille aussi de grandes entreprises françaises et internationales. La ville a des atouts à faire valoir. Elle se trouve sur le tracé du Grand Paris, lui conférant des perspectives de développement immenses. La Plaine Saint-Denis, qui abrite déjà des entreprises de mode, mais aussi des plateaux de télévision, de cinéma et de musique, deviendra un des sept « 

clusters » que compte le projet Grand Paris, sorte de lieu de référence en matière de création et d’arts numériques. La Cité européenne du cinéma de Luc Besson sortira de terre en 2014. Mais Saint Denis, c’est aussi « un marché mature qui commence à devenir endogène, souligne François Chauvey,directeurassocié du département Bureaux Nord/Est Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Avec plus de 1,15 million m2d’offre tertiaire, il constitue le plus important parc de première couronne, après La Défense et devant Boulogne-Billancourt. »

Nombreux sont les grands utilisateurs qui ont décidé de s’y implanter. Parmi eux, SFR, SNCF, Siemens… n’ont pas hésité à déplacer leurs activités en cœur de ville. Le Campus de SFR (lire l'entretien) qui libère de multiples implantations de l’ouest parisien, réputé noble, se répartira sur quatre bâtiments de sept étages, soit 133.000 m² de bureaux. La première tranche sera livrée d’ici à la fin de l’année et la seconde fin 2015. « L’image de cette entreprise privée, moderne, contribue à effacer l’image de back-office ou de secteur public associée à Saint Denis », note François Chauvey. Autre opération d’envergure, celle de la SNCF qui, en 2012, a pris à bail 60.000 m² de bureaux pour déplacer un grand nombre de ses activités dans le tout récent pôle d’affaires du Landy-France, dont la direction générale et la présidence du groupe. A noter aussi le déménagement de l’allemand Siemens. Déjà installé dans le quartier de Pleyel, le groupe de hautes technologies a, depuis 1972, choisi Saint Denis comme quartier général de son siège français. Au deuxième trimestre 2014, le Sisley (18.000 m²) lui sera livré pour regrouper les collaborateurs actuellement répartis sur trois sites. Ces stratégies immobilières s’expliquent par un coût locatif maîtrisé : entre 290 et 320 euros/m² sur des immeubles 'prime' au quartier Landy-France contre plus de 550 euros/m² à La Défense. Mais également par un réseau de transports en commun développé : entre les RER D et B, la ligne 13 du métro, le tramway… l’accessibilité aux différents pôles d’affaires est réputée aisée.

Réputation

Deux arguments qui font mouche pour les entreprises, malgré une réputation qui rebuterait plus d’un col blanc. Pour pallier ce déficit d'image, les sociétés innovent et misent sur des projets immobiliers dernier cri. Implanté sur 4,2 hectares dont 6.000 m² de loggias, terrasses et jardins, le campus de SFR intègre ainsi un pôle de conférence pouvant accueillir 700 personnes, 70 cafétérias, un complexe sportif, ainsi que 1.500 m² de commerces. Une ville dans la ville. Naturellement, le succès locatif attise l’intérêt des investisseurs. Ce secteur intéresse les investisseurs de long terme comme les assureurs ou encore les fonds allemands. Kan Am, Deka, Union Investment Real Estate y sont propriétaires d’actifs. Si le familly office espagnol Naropa Capital détient le Spallis, les investisseurs sont en majorité français. Les immeubles se déploient en horizontalité et sont classés « Code du travail », qui confère une hauteur limitée à 28 mètres, et exempte les propriétaires des obligations relevant de la détention d’immeubles de grande hauteur (normes incendie strictes…), comme à La Défense. « Ces actifs offrent par ailleurs les meilleurs standards en termes de prestations. Ce qui explique la réussite commerciale locative et investissement de ce territoire », explique Olivier Ambrosiali, directeur Investissement Ile-de-France de Real Estate Transaction.

Mais la ville semble dépassée par son succès. Le foncier est devenu rare. Et les opérations réalisées en 2012 « ont absorbé l’ensemble des immeubles, notamment sur Landy-France qui constitue le quartier d’affaires le plus récent et donc le plus en vue », retrace François Chauvey. L’immeuble Le Coruscant porté par la Foncière Paris France, livré en 2014, est la seule opération lancée en blanc disponible. Aucune livraison n’est prévue au-delà.

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