La révision de la norme IAS 17 inquiète les entreprises

le 27/10/2011 L'AGEFI Hebdo

Reportée au début de l’année 2012, sa modification devrait bouleverser la politique immobilière et l’ensemble du marché de l’investissement.

Nous avons échappé au pire ! », s’exclame la responsable d’un fonds d’investissement immobilier. Cette bonne nouvelle, relative, provient de l’ajournement au premier trimestre de l’année prochaine du projet de révision de la norme comptable IAS 17. Petit rappel. « En 2009, l’IASB (International Accounting Standards Board) pour l’Europe et le FASB (Financial Accounting Standards Board) du côté américain ont entrepris conjointement une refonte de la norme comptable IAS 17 de tous les contrats de location (baux immobiliers, flottes de véhicules, matériel informatique..., NDLR) signés par les entreprises », résume Laure Silvestre-Siaz, associée Audit chez Deloitte. Car depuis l’origine, cette norme offre le choix de faire apparaître au bilan de l’entreprise la dette représentée par le loyer ou toute autre location - il s’agit du modèle de location de financement - ou de ne pas faire remonter cet engagement, s’agissant ici du modèle de location simple. Or le manque de transparence et de comparaison possible entre les entreprises était finalement apparu dans la ligne de mire du régulateur. C’est pourquoi IASB et FASB ont envisagé une refonte de cette norme, pour proposer un modèle unique, celui de l’assimilation du bail immobilier (entre autres) à une dette. Autrement dit, la constatation d’une partie des engagements locatifs au bilan.

Ratio d’endettement

Fruit de ces travaux de part et d’autre de l’Atlantique, un premier exposé-sondage a été proposé en août 2010 soumis à commentaires jusqu’à la fin 2010. Mais devant une pluie de mécontentements, une nouvelle mouture sera présentée en début d’année prochaine pour qu’une norme officielle naisse à la fin de 2012, avec une mise en application probable en 2016.

Cependant, l’essentiel de ce premier projet de modification devrait être conservé. En l’état, « la philosophie de cette norme révisée s’appuie sur le fait qu’un bailleur accorde un droit d’utilisation d’un bien, en échange de loyers futurs que l’utilisateur s’est engagé à payer pour une période donnée, précise Martine Pelletier, senior manager au sein de la fonction technique de Deloitte. La difficulté réside dans le fait que le passif d’une entreprise doit refléter cette obligation de paiement des loyers sur une durée définie à l’avance. » Ainsi, les clauses de renouvellement pourraient être prises en compte. Du coup, « pour l’entreprise locataire des lieux, l’emplacement en tant que tel doit être considéré », illustre-t-elle. En effet, les baux 3, 6, 9 (nombre d’années durant laquelle l’entreprise s’engage à être utilisateur de l’immeuble) étant l’usage, avec une préférence très nette pour les baux de long terme, anticiper deux à trois renouvellements peut s’avérer très hasardeux. Notamment si l’actif immobilier n’est pas situé dans un emplacement clé pour l’utilisateur. A l’inverse, les améliorations apportées par le locataire (mises aux normes environnementales, travaux de rénovation, d’aménagement…) supposent que l’entreprise investirait les lieux sur une assez longue période.

Renégociation des contrats

Ce projet devrait donc directement et largement impacter la stratégie immobilière des entreprises, et par conséquent le marché de l’investissement dans son ensemble. Le cabinet d’audit, dans une récente étude basée sur le ressenti de 250 directions immobilières face au projet, relève en effet que ces dernières envisagent la renégociation des contrats de location. La durée des baux pourrait être raccourcie, engendrant la diminution de la valeur d’expertise de l’immeuble. En réponse, il est probable que les propriétaires immobilier, afin de sécuriser leur placement, augmenteront les loyers faciaux (prix indiqué dans le contrat de bail de location) et supprimeront les avantages locataires qui ont fleuri en ces temps de crise (deux loyers gratuits par année de location…).

En outre, la constatation de cette dette au bilan, entre accroissement du poids des intérêts au fil du temps et abaissement de la dette, induit une déformation de la structure du compte de résultat de l’entreprise (voir le graphique), donc de sa performance financière. Mais le plus pénalisant pour l’utilisateur est sans doute l’impact considérable non seulement sur la dette existante (respect des ratios d’endettement) mais, par effet domino, sur sa capacité d’emprunt. Dans ces conditions, les entreprises se posent la question de devenir éventuellement propriétaires de leurs immeubles.

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