L’avis de… Stephan von Barczy, directeur du département investissement de Jones Lang LaSalle France

« Les réseaux de distribution sont insuffisamment formés »

le 09/06/2011 L'AGEFI Hebdo

Quel impact pourrait avoir la disparition de l’avantage fiscal consenti aux OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) au 31 décembre prochain ?

L’OPCI est une boîte à outils, dont l’optimisation fiscale est héritée des Siic (sociétés d’investissement immobilier cotées), avec notamment l’application de l’article 210E du Code général des impôts, qui établit que les plus-values de cession d’un immeuble sont imposées au taux réduit de 19,63 % (contributions sociales incluses) au lieu de 33,33 %. Par ailleurs, contrairement à la Siic dont il s’inspire, l’OPCI échappe aux contraintes inhérentes à une société cotée (diffusion d’une information régulière, contrainte d’actionnariat majoritaire à 60 %, publicité…). La suppression annoncée de cette disposition fiscale va sans doute pénaliser l’OPCI, encore en cours de développement. L’industrie des Siic, plus installée, pouvant plus facilement composer sans cet attrait fiscal.

Quel bilan tirez-vous de l’industrie des OPCI grand public ?

L’OPCI grand public s’est inspiré du modèle des fonds allemands, dont les investisseurs peuvent se faire rembourser leurs parts quotidiennement par la banque dépositaire, contrairement à la SCPI, véhicule immobilier jusque-là prioritairement destiné aux investisseurs français privés, mais qui, eux, disposent d’un marché secondaire moins bien organisé. Le marché des OPCI grand public s’articule aujourd’hui autour de six véhicules, moyennant un actif global de 150 millions d’euros. Ce qui peut apparaître bien insuffisant au regard de ses atouts. A mon sens, les raisons de ce démarrage poussif tiennent à des réseaux de distribution insuffisamment formés. Mais sans doute parce qu’il s’agit d’un produit hybride qui allie immobilier et produits financiers. Une composition qui peut troubler le particulier désireux d’être exposé à la seule croissance de l’immobilier et non pas aux risques des marchés financiers. Enfin, les produits OPCI RFA destinés à une clientèle avertie ne sont pas encore parvenus à intéresser réellement de nouveaux investisseurs. Ceux qui y ont investi étant déjà exposés à l’immobilier.

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