L'avis de... Vishwanath Tirupattur, analyste du marché immobilier américain chez Morgan Stanley

« Une reprise solide nécessite une réforme du système de financement des prêts »

le 06/09/2012 L'AGEFI Hebdo

Depuis le début de l’année, les prix de l’immobilier résidentiel sont à nouveau en hausse. Est-ce une reprise durable ?

Le tableau du marché immobilier a bien plus de nuances de gris que ce que brossent nombre de commentateurs. Il y a des aspects sur lesquels nous sommes optimistes, et d’autres sur lesquels nous le sommes moins. Le marché a plusieurs dimensions et des problèmes entremêlés : ventes forcées ou non, ventes ou locations, disponibilité du crédit, rythme de liquidation des biens hors marché (« shadow inventory »), etc. Nous estimons que les prix du marché « forcé » ont déjà touché le fond, et devraient continuer à progresser grâce à la demande des investisseurs locatifs. Cependant, le marché « non forcé » devrait poursuivre sa baisse, de manière limitée, en dépit des prix très abordables, principalement en raison des contraintes sur le crédit. Une reprise solide requiert non seulement une amélioration durable de l’emploi, mais aussi une réforme du système de financement des prêts immobiliers.

Il y a encore près de 20 % de ventes forcées. Dans ces conditions, comment les prix peuvent-ils augmenter ?

D’abord, la part des transactions forcées dans le total des ventes est importante mais a diminué. Cela est surtout dû aux délais des saisies. Ensuite, mesurer les prix des maisons est compliqué et utiliser des indices basés sur les transactions comme le Case-Shiller peut induire des effets trompeurs. Une remontée des ventes forcées est probable au cours des prochains mois du fait de l’accord entre les banques et les procureurs généraux des Etats suite aux saisies abusives. En fonction du rythme des liquidations, le Case-Shiller pourrait enregistrer des points plus bas, mais il ne faudrait pas en conclure pour autant que le marché est chancelant.

Pourquoi les banques sont-elles toujours réticentes à accorder des prêts immobiliers ?

Le modèle économique de l’activité de prêt immobilier a été considérablement affecté par le risque de contentieux posé par l’action du gouvernement et des investisseurs privés. Les banques ont déjà dû racheter, ou sont en train de la faire, des milliards de crédits aux agences gouvernementales et aux investisseurs. D’où leur concentration sur les prêts ayant des risques de défaut minimaux. Les normes de Bâle III et la loi Dodd-Frank, notamment les règles de rétention des risques, réduisent également le rendement des capitaux propres alloués à cette activité.

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