OPCI « charia compatible », La Française AM revisite le dispositif

le 05/07/2012 L'AGEFI Hebdo

L’industrie des OPCI vient de se positionner sur des investisseurs musulmans. Retour sur un récent lancement.

Même amputé du dispositif fiscal (210 E du Code général des impôts) qui le rendait attractif jusqu’au 31 décembre dernier*, l’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) est un véhicule plébiscité. « L’OPCI reste un outil performant pour les investisseurs, notamment pour des raisons fiscales car il est exonéré d’impôt sur les sociétés, en contrepartie d’une obligation de distribution (85 % des revenus net de l’exploitation locative et de 50 % à 85 %) des plus-values de cessions réalisées, devant permettre d'assurer l'imposition au niveau des actionnaires », explique Jean-Yves Charriau, avocat associé chez Allen & Overy. « Les OPCI ont été très présents dans un marché de l’investissement relativement atone, atteste  Jean-Dominique Casaltaassocié en charge du département immobilier du cabinet. En témoignent le rachat par Caisse de dépôt du Québec du siège de PSA Peugeot Citroën via son OPCI Lutiq, mais aussi la vente d’un immeuble cédé par Foncière des Régions pour environ 46 millions d’euros, entièrement loué à France Télécom, à un OPCI spécifiquement créé pour un investisseur islamique. 

Spécificité de ce dernier véhicule géré par la Française AM : il est le tout premier OPCI conforme à la charia. L’investisseur, une des plus grandes banques islamiques de financement et d’investissement au monde, basé au Koweït, a tenu à ce que soient rassemblés deux critères : un locataire dont l’activité était conforme aux lois coraniques et un financement de l’immeuble qui soit « charia compatible ». « Des critères ont été clairement établis quant à l’activité des utilisateurs, relève Marc Bertrand, directeur général de La Française Real Estate Managers, filiale immobilier de la Française AM. Ne pouvait notamment être retenue une entreprise ayant un lien avec le secteur de la pornographie, de l’armement, des jeux de hasard ou du commerce de viande porcine. » Des champs d’activité dont se tient loin l’opérateur de téléphonie. « Néanmoins, pour ne pas contrevenir à la loi française, il a été établi dans le prospectus de l’OPCI des critères préférentiels de sélection des locataires et non d’exclusion », précise Marc Bertrand.

Un ETF charia au cœur du système

Mais le plus périlleux fut le montage du financement bancaire (environ 25 millions d’euros) dans le contexte particulier de l’OPCI. « Un travail qui nous a accaparés durant presque deux trimestres », poursuit le responsable de La Française REM. La loi coranique prohibe l’usure, « autrement dit elle interdit de rémunérer le prêt d’argent, donc de percevoir ou de verser des intérêts, souligne Jean-Yves Charriau , dont le cabinet a été le conseil de l’OPCI. Cela oblige à déplacer la relation acquéreur/créancier vers une relation investisseur/financier ». Ici a été mise en place au sein de l’OPCI une société civile immobilière (SCI), détenue à 100 % par le fonds (OPCI) et qui s’endette (au sens comptable du terme) afin d’acheter l’immeuble. « Techniquement, la banque vend, avec paiement à terme à la filiale, des actifs éligibles au regard de la charia, généralement des matières premières, moyennant un profit qui représente économiquement le montant des intérêts, décrypte Jean-Yves Charriau. Les actifs sont immédiatement revendus sur le marché. L’OPCI récupère ainsi des liquidités pour acheter comptant l’actif immobilier. » Ce principe d’achat/revente est appelé la « murabaha ». Le remboursement, quant à lui, s'opère classiquement grâce aux loyers perçus.

Mais parce qu’un OPCI n’a pas d’autre objet social que de détenir des actifs immobiliers ou des valeurs mobilières, toute détention de matières premières est impossible. « C’est pourquoi nous nous sommes orientés vers le choix d’un ETF (exchange-traded fund) 'sharia compliant', le Dow Jones Islamic Index, une valeur mobilière cotée, donc tout à fait éligible au rang des actifs détenus par le fonds immobilier », détaille Marc Bertrand. Si l’achat-vente de ce tracker a été réalisé par un broker et ce en quelques minutes, il fallait se prémunir de tout décrochage de sa valeur. « Nous avons établi que ce risque, inhérent à la structuration du financement, était de la responsabilité de la banque », poursuit-il. La société de gestion, co-investisseur - pour des raisons d’alignement d’intérêts - dans cet OPCI poétiquement dénommé Paris Pearls Properties, indique être en discussion avec le même investisseur, attiré par l’immobilier parisien. Et forte de cette innovation, la Française REM est partie à l’assaut des pays du Golfe. 

*Le cédant bénéficiait d’une minoration de l’impôt sur les plus-values de cession à 19 % au lieu de 33,33 %.

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