Rencontre avec… Nicolas Simon, directeur général d’Amundi Immobilier

« OPCI et assurance-vie: : il nous a fallu composer avec la règle 'anti-abus' »

le 25/07/2013 L'AGEFI Hebdo

Cinq années vous auront été nécessaires pour obtenir l’éligibilité de l’OPCI grand public à l’assurance-vie…

En effet, nous avons dû régler quelques éléments techniques ! L’assurance-vie doit, pour des raisons successorales ou tout simplement de rachats, pouvoir offrir la liquidité nécessaire à la libération rapide des capitaux investis. Or l’immobilier est par nature un actif peu liquide. Notre OPCI* grand public « Opcimmo » offre une allocation double : d’un côté, la détention en direct d’immeubles commerciaux (55 %), et de l’autre une poche « liquide » (45 %) constituée d’actions de foncières cotées, de dettes immobilières et de trésorerie. Cette allocation permet au souscripteur de récupérer son capital dans un délai maximal de deux mois. « Opcimmo » est également un véhicule adapté aux assureurs, et notamment sur le plan fiscal : il nous a fallu composer avec la règle « anti-abus » et démontrer que nous respections parfaitement le versement de l’impôt. Concrètement, lors de souscriptions/rachats de parts d’OPCI, le législateur pointait du doigt l’éventuelle soustraction aux droits de mutation à devoir en cas de transaction immobilière. Or parce que l’OPCI est un fonds ouvert, les souscriptions/rachats sont techniquement des augmentations et réductions de capital, et c'est donc la fiscalité de droit commun des sociétés commerciales (ici une SPPICAV - Société à prépondérance immobilière à capital variable) qui doit être appliquée, et non la fiscalité des transactions immobilières. Il est vrai que l’immobilier était déjà présent en assurance-vie avec des parts de SCPI* logées au sein des contrats. Néanmoins, la liquidité nécessaire ne peut être assurée aussi pleinement en cas de rachats massifs : les SCPI sont totalement adossées à un parc immobilier sans « poche liquide ».

SCPI et OPCI peuvent-ils toujours coexister ?

En dehors de l’assurance-vie, ces deux véhicules restent complémentaires. Alors que l’OPCI est un fonds accessible au plus grand nombre, la SCPI répond aux besoins d’une clientèle haut de gamme, avec un ticket d’entrée plus élevé. De plus, leurs traitements fiscaux sont différents. Alors que l’OPCI sous sa forme très répandue de SPPICAV répond à la fiscalité des valeurs mobilières, le détenteur de parts de SCPI est soumis à la fiscalité foncière : il est redevable de l’impôt sur les loyers encaissés (revenus fonciers) et peut déduire de ses revenus fonciers le montant des intérêts de l'emprunt qu’il aurait éventuellement contracté pour l’acquisition de ses parts dans la SCPI. Comme pour l’acquisition d’un immeuble en direct.

*OPCI : organisme de placement collectif en immobilier ; SCPI : société civile de placement immobilier.

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