L’avis de… Christian Delaire, directeur général d'AEW Europe

« De nombreux assureurs pensent se diriger vers le marché de la dette hypothécaire »

le 21/07/2011 L'AGEFI Hebdo

Comment AEW Europe finance-t-elle les actifs qu’elle gère ?

Notre actif sous gestion en Europe s’élève à plus de 17 milliards d’euros, dont la moitié est détenue par des véhicules ayant recours à l’effet de levier. Nous sommes à ce titre en relation avec une vingtaine de banques, que nous sélectionnons, deal par deal, par appel d’offres. Avant la crise, notre LTV (loan to value - ratio dette/valeur de l’actif, NDLR) était, sur les fonds ayant recours à l’endettement, de 60 % à 65 %, bien en dessous des pratiques de certains acteurs. Un LTV de 40 % à 50 % est désormais notre standard, qui est par ailleurs plus confortable pour les investisseurs demandeurs d’une moindre volatilité. En effet, les investisseurs core ont pris conscience que l’effet de levier pouvait jouer dans les deux sens - à la hausse et à la baisse - et que cela se traduisait par une volatilité de leurs performances supérieure à celle qu’ils avaient initialement modélisée. Enfin, comme pour la plupart des fonds non cotés, la dette des fonds que nous gérons est cantonnée par actifs, sans recours, mais avec des suretés réelles. L’établissement bancaire est en face d’un bien ou d’un portefeuille immobilier, de cash-flows récurrents, ce qui le rassure. Une pratique différente des foncières cotées qui contractent souvent des dettes corporate.

Globalement, les banques, si elles acceptent le refinancement, accompagnent leurs clients en fonction d’un contexte financier plus contraint…

La production bancaire est moindre et certains acteurs non bancaires regardent aujourd’hui activement ce marché pour y jouer un rôle de prêteur. Ainsi, de très nombreux assureurs européens pensent se diriger vers le marché de la dette hypothécaire, que ce soit sur le marché secondaire ou primaire. Nous avons été sollicités par certains pour les accompagner dans ce mouvement, et leur permettre notamment de bien analyser le risque immobilier sous-jacent à ce type de crédits et la qualité du prêt envisagé.

Ce contexte de crise du refinancement bancaire peut-il faire émerger de nouvelles opportunités au niveau du marché de l’investissement ?

Absolument. Un de nos fonds opportunistes s’est à ce titre récemment porté acquéreur de trois centres commerciaux implantés en Grande-Bretagne, d’une valeur de 150 millions de livres, offrant un rendement annuel proche de 8 %. La banque britannique, créancier ayant poussé le vendeur à la vente, avait pris contact avec nous. D’où l’importance d’être en relation avec les établissements bancaires de la place.

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