L'avis de... Christian Parisot, chef économiste d'Aurel BGC

« Le marché est grippé par l’absence de crédit »

le 07/07/2011 L'AGEFI Hebdo

Après cinq années de descente aux enfers, peut-on espérer une amélioration de la situation de l’immobilier résidentiel américain ?

A la suite du retournement des prix, la chute du secteur, aussi bien au niveau des prix qu’en termes de transactions ou de construction, a été brutale. Aujourd’hui, ce qui reste d’une activité qui a pris la forme d’un « L » atteint des niveaux très bas, sans espoir de rebond à court ou moyen terme. Le marché est désormais figé sur ces niveaux historiquement très faibles, grippé essentiellement par une absence inquiétante d’octroi de crédit. C’est le problème principal du résidentiel : les banques américaines se trouvent toujours dans un processus de nettoyage de leurs bilans. Leur priorité est de régler et de gérer la montée des défauts des ménages sur leurs crédits hypothécaires. Il faut savoir qu’un défaut sur cinq est dit strategic, c’est-à-dire qu’il est volontaire de la part de l’emprunteur. Ce dernier préfère remettre les clés de sa maison à sa banque plutôt que de continuer à rembourser un prêt contracté plusieurs années auparavant, dans la mesure où le restant dû demeure largement supérieur à la valeur du bien acquis en raison de l’effondrement des prix. Après l’accès au crédit, l’autre grand problème est celui de la résorption des stocks de maisons et de logements à vendre. Ils sont gigantesques et une importante zone d’ombre demeure, celle des shadow stocks, les saisies opérées par les banques mais qui ne sont pas encore sur le marché.

La détérioration des indicateurs du marché est telle que la sortie de crise ne serait pas envisageable avant deux ou trois ans ?

Probablement. Quelques exemples sont édifiants et montrent l’ampleur du problème. Aussi incroyable que cela puisse paraître, il se vend actuellement moins de maisons neuves aux Etats-Unis qu’en France. Par ailleurs, les promoteurs qui sont en ce moment confrontés à la hausse des prix des matières premières et donc à une forte hausse de leurs coûts de production, sont au bord de l’étranglement, nous disent leurs représentants. Les maisons qu’ils construisent le sont à un prix supérieur à leur prix de vente.

Dans quel état se trouve l’immobilier commercial ?

Il n’est pas au mieux. Mais à la différence du résidentiel, il n’est pas victime d’un surinvestissement massif. Au cours des années qui arrivent, il va devoir faire face à d’importantes échéances de refinancement, mais les banques devraient jouer le jeu. La baisse des loyers a permis la réouverture de certains marchés du type Wall Street et les projets d’investissements sont de nouveau rentables.

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