L'avis de… Pierre-David Baylac, directeur des fonds logistique chez ING REIM France

« Le marché des actifs secondaires recèle davantage d’intérêt »

le 06/01/2011 L'AGEFI Hebdo

ING Reim est l’un des poids lourds du secteur de la logistique dans le monde. Quelle est votre stratégie ?

Notre patrimoine mondial se chiffre à 15,6 millions de m2, soit une valeur de marché de 7,4 milliards d’euros. La France, qui reste un marché mûr et doté de nombreux utilisateurs, représente 23 % de notre portefeuille, contre 32 % pour l’Allemagne, 20 % pour l’Espagne, 11 % pour la Belgique… et seulement 7 % du côté des Pays-Bas, pourtant pays d’origine d’ING. Nous intervenons en fonds d’investissement ou mandats pour le compte de grands investisseurs (assureurs, fonds de pension…), et nos politiques d’investissement vont des stratégies core (très sécurisées, NDLR) à des stratégies value added (risque locatif). Davantage investisseur, ING Reim peut être exceptionnellement promoteur. Nous avons saisi une opportunité de marché à Francfort en 2009 et lancé une opération en blanc, en raison d’un taux de vacance extrêmement réduit dans cette ville et sa région et le manque de projets logistiques. Un deuxième bâtiment sortira bientôt de terre sur ce même site.

Comment la logistique se finance-t-elle ?

C’est un produit de rendement, on verra des opérateurs travailler de plus en plus sans effet de levier. Pour notre part, nous avons récemment investi en fonds propres et organisé le refinancement par petits portefeuilles d’actifs diversifiés, plus rassurants pour nos partenaires bancaires.

Quel est votre vision à court terme ?

Les opérations « clés en main », donc sur mesure à destination d’un utilisateur identifié, dominent ces deux dernières années. Néanmoins, ces bâtiments manqueront de fongibilité et il sera plus difficile de les adapter à d’autres locataires. Les actifs secondaires, dont les baux sont de durée assez courte (trois ans), pourraient offrir de nombreuses possibilités pour autant qu’un travail d’asset management soit réalisé. Le marché des actifs secondaires nous semble receler plus d’intérêt que la construction neuve à court terme. Contrairement à l’immobilier de bureau qui peut être coûteux au départ d’un locataire, la logistique ne nécessite pas d’injecter d’importants capitaux à la sortie d’un utilisateur.

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