Dossier OPCI

Le Luxembourg reste souvent le passage obligé

le 09/06/2011 L'AGEFI Hebdo

Des accords bilatéraux entre la France et le Grand-Duché offrent aux investisseurs étrangers une fiscalité clémente.

Le groupe néerlandais Redevco, la foncière britannique Grosvenor, la Caisse de dépôt et placement du Québec… et bien d’autres acteurs étrangers ont créé leur propre OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) pour investir en France. Société transparente fiscalement, elle échappe à l’impôt sur les sociétés (IS) et son avantage fiscal consenti au vendeur (lire page 26) en fait un outil doté des mêmes atours que les Siic (sociétés d’investissement immobilier cotées). Les investisseurs étrangers, candidats historiquement intéressés par le marché français, se voyaient, jusqu’à la création de ce véhicule, pénalisés par les Siic, mieux-disantes. Or malgré leur intérêt pour la France, à y regarder de plus près, on s’aperçoit qu’avant d’investir dans notre pays, ces intervenants passent la plupart du temps… par le Luxembourg.

L’OPCI RFA (à règles de fonctionnement allégées), dont l’un des objets était entre autres de concurrencer les fonds luxembourgeois par lesquels investissaient de nombreux propriétaires fonciers dont les français, aurait-il failli ? La société de gestion Viveris Reim s’est distinguée ces dernières années par la création de treize OPCI agréés dont plus de la moitié à l’initiative d’investisseurs non français. Frédéric Bôl, président du directoire, reconnaît que le passage par « le Grand-Duché est relativement courant chez cette typologie de clientèle. L’une des raisons tient à la convention franco-luxembourgeoise qui améliore sensiblement la fiscalité, notamment sur les taux de retenues à la source ».

Convention bilatérale

Généralement, une Soparfi luxembourgeoise est créée et abrite l’OPCI. « L’avocat fiscaliste de notre client lui indique le montage le plus approprié et gage à nous, société de gestion, de vérifier l’origine des fonds », poursuit-il. Une sorte de millefeuille que la France ne peut dénoncer. « En outre, les investisseurs étrangers peuvent rencontrer des difficultés à investir directement dans l’OPCI, ajoute Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas REIM, en raison de règles comptables particulières, de l’organisation de leur différentes participations, de règles de consolidation et de besoins de 'reportings' spécifiques ».

D’ailleurs, la maison mère de ce gestionnaire qui a mis en place quatre OPCI dédiés, dont trois sont encore en cours de levée de fonds, propose des véhicules, notamment au Luxembourg. « Il s’agit ici de répondre aux souhaits de nombreux investisseurs internationaux d’accéder au marché immobilier français, au travers d’une structure régulée adaptée à leurs contraintes, qu’elle soit cotée ou non, explique Moyse Dargaa, administrateur délégué de BNP Paribas REIM Luxembourg. Nous sommes ainsi en cours de création d’un 'feeder' (fonds nourricier, NDLR) qui investira dans un OPCI. » La Sicaf (société d'investissement à capital fixe) luxembourgeoise EDP Funds se verra ainsi dotée d’un nouveau compartiment. « Si les clients le souhaitent, nous pourrons leur proposer la cotation de ce compartiment. Par ailleurs, poursuit-il, il s’agit aussi de rassembler des investisseurs au travers d'un seul point de collecte, la place luxembourgeoise, reconnue pour sa profondeur de marché. » La revente des parts y est totalement assurée. Il est vrai que, pour l’heure, la cession des parts d’un OPCI relève de la responsabilité de la société de gestion en charge de mettre en lien l’offre et la demande. « Enfin pour ces investisseurs habitués à cette place, rien ne change, que ce soit la taxe d’abonnement d’un point de base, l’auditeur, la rédaction en anglais des documents… », énumère Moyse Dargaa. En somme, les spécificités du Grand-Duché l’emportent.

De plus, parmi les investisseurs pour qui la non-cotation de l’OPCI et la liquidité restreinte ne sont pas rédhibitoires, certains peuvent être rebutés par l’obligation, imposée par la réglementation, de traiter avec une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. « On a pu voir des investisseurs potentiels se détourner de l’OPCI, atteste Frédéric Bôl, en raison de la délégation totale auprès d’un gestionnaire qu’ils ne connaissent pas. » Par ailleurs, le coût de la mise en place de ce type de véhicule à destination d’un investisseur dédié peut s’avérer élevé au regard d’une taille d’encours modeste. « Ces commissions sont bien entendu fonction de la nature des actifs, de leur taille, de leur emplacement géographique, poursuit-il, mais le recours à un dépositaire ou encore la valorisation trimestrielle opérée par deux experts indépendants viennent alourdir la facture. » Néanmoins, ce dernier explique les vertus d’un outil régulé et flexible qui repose sur des règles permettant une bonne gestion des conflits d’intérêts, « via la mise en place d’une gouvernance adaptée et garantissant l’égalité des actionnaires dès que plusieurs investisseurs sont présents ».

L’OPCI s’exporte

Dernière remarque, relative à un possible relais de croissance de cette industrie : sur le papier, l’OPCI offre la capacité aux investisseurs de retenir des biens en dehors du marché français. « Mais à mon sens, l’OPCI n’est pas le support le mieux adapté à des investissements hors de France, estime Jacqueline Faisant. L’obligation de livrer une valeur liquidative trimestrielle génère, dans des délais courts, une trop lourde remontée d’informations. » Cette possibilité n’avait encore jamais été exploitée, jusqu’à la récente initiative de Viveris Reim et du gestionnaire d’actifs Schroders. Ensemble, ils ont annoncé le développement commun de fonds immobiliers et notamment d’OPCI qui seraient exposés aux marchés européens à l’exception de l’Espagne, de la Grèce, du Portugal et de l’Europe centrale. « Le marché des institutionnels français est investi à hauteur de 5 % en immobilier et la part hors de France ne représente que 5 % ! », met en lumière Frédéric Bôl. L’idée d’offrir une diversification géographique a germé pour tendre tout d’abord vers un fonds de fonds. Une solution rapidement abandonnée en raison de la complexité à sélectionner les bons sous-jacents, sans cumul de frais. « Le groupe Schroders, désireux d’être présent sur la clientèle française, nous a contactés, retrace-t-il. L’idée de réaliser un produit paneuropéen est devenue possible grâce aux équipes immobilières de Schroders Property implantées partout sur le Vieux Continent. » Concrètement, ces OPCI, destinés en premier lieu aux institutionnels français, accueilleront des sociétés de droit local (allemand, anglais…) qui achèteront des immeubles sur leur marché domestique. Plus tard, ces véhicules seront commercialisés auprès de grands institutionnels internationaux. L’exportation de l’OPCI est en marche. 

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