La lente correction de l'immobilier résidentiel

le 14/11/2013 L'AGEFI Hebdo

Sur fond de conjoncture économique dégradée, la baisse des prix en France demeure insuffisante pour accroître la demande solvable.

Immobilier résidentiel près de Bordeaux. Baptiste Fenouil/REA

Actuellement, les marchés britannique, belge et allemand de l’immobilier résidentiel sont les seuls en Europe à voir leurs prix augmenter. Après avoir connu un faux départ en 2009 (-4,2 %) enrayé par des mesures de soutien politique qui entraîneront une hausse des prix de 7,7 % en 2010, le marché français a entamé un mouvement de baisse des prix au cours de l’hiver 2011-2012. Des baisses modérées certes, mais qui le font rejoindre le club des autres marchés européens en déconfiture depuis plusieurs années : l’Espagne, l’Italie ou les Pays-Bas.

Le déclin se poursuit en Europe, titre une note de Standard & Poor’s S&P), qui précise tout de même que la stabilisation des marchés n’est plus très loin. Dans le cas de la France, l’agence de notation prévoit que le marché va aligner trois années de baisse : -1,9 % en 2012, -3 % cette année et -4 % l’an prochain. Les retrouvailles avec des prix en hausse sont prévues en 2015. Reste qu’il ne faut pas regarder le marché sous le seul angle des prix. « C’est une stabilité en trompe-l’œil car les prix sont affectés d’un biais, la bonne qualité des biens vendus », relève Isabelle Friquet-Lepage, responsable développement études à Crédit Foncier Immobilier. D’autres critères signalent une tendance plus radicale comme « les transactions dans l’ancien en baisse de 20 % en deux ans ou le marché du neuf dont la production touche les plus bas niveaux observés depuis cinq ans ».

Une situation que les volumes de crédits bancaires à l’immobilier résument à leur manière. Les estimations pour 2013 du Crédit Foncier Immobilier retrouvent les faibles niveaux de 2009 : 120 à 125 milliards d’euros pour les crédits engagés et 98 milliards pour le crédits versés. Il y avait bien longtemps que la barre des 100 milliards n’avait pas été franchie à la baisse.

Indéniablement, le marché est sous la pression d’une demande solvable qui se raréfie et que seule une baisse franche des prix pourrait accroître. « Un regard sur le ratio prêt/revenu de 3,8 années aujourd’hui indique que le marché est surévalué d’environ 15 % par rapport à sa moyenne de long terme », expliquent Sophie Tahiri et Jean-Michel Six, économistes de S&P. D’autres ratios, comme le ratio prix/revenu ou prix/loyer, montrent une surévaluation de 30 % à 40 % par rapport à la moyenne de ces vingt-cinq dernières années.

Un soutien efficace

Face à une conjoncture économique affaiblie, aux destructions d’emplois et au pouvoir d’achat des ménages en berne, l’immobilier résidentiel dispose d’un atout : le niveau très bas des taux d’intérêt. Avec un taux moyen de 2,98 % au troisième trimestre, selon l’Observatoire Crédit logement/CSA, le crédit habitat constitue un soutien efficace. Il faut remonter à 1947 pour retrouver des taux aussi bas.

L’évolution en dents de scie de la production de crédit habitat (-32 % en 2012, +20 % en 2013 pour un encours de près de 900 milliards d’euros progressant de 2 %) et surtout le faible niveau des taux immobiliers ne sont pas antinomiques de taux de marge confortables pour les banques. Bien au contraire. Dans sa dernière synthèse sur le sujet, l’ACP (Autorité de contrôle prudentiel) indique que la marge sur encours se maintient à un niveau relativement élevé sur la période récente (un taux de marge brute de 2,10 % supérieure à sa moyenne de long terme). La hausse du taux de marge provient uniquement du repli du coût de la ressource, précise bien l’ACP qui s’inquiète pour les établissements adeptes d’une transformation (ressources courtes pour financements longs) « excessive » qui les expose à un risque de liquidité et surtout les prépare mal aux nouvelles règlementations (les ratios de liquidité LCR – liquidity coverage ratio – et NSFR – net stable funding ratio). Logiquement, la préférence du régulateur va à la marge d’intermédiation (emplois et ressources de même maturité). Quant aux banques françaises, le crédit habitat leur permet d’accroître leur taux de marge tout en ayant un taux de douteux contenu (de 1,47 % fin 2012 pour un taux de créances douteuses sur l’ensemble des crédits de 3,32 %). Le crédit immobilier est encore une bonne affaire.

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