L’avis de… Pascal Schmitz, avocat associé chez Freshfields Bruckhaus Deringer LLP

« L’OPCI permet d’éviter le 'cash trap' »

le 09/06/2011 L'AGEFI Hebdo

Pour quelles raisons un investisseur étranger s’oriente-t-il vers l’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) ?

L’OPCI permet aux investisseurs étrangers une transparence fiscale : cette société est en effet exempte d’IS (impôt sur les sociétés) à la fois sur les revenus et les profits réalisés. Par ailleurs, y recourir évite tout cash trap (excédent de trésorerie bloqué). En effet, quand une société foncière emprunte, elle est déficitaire sur un plan comptable, les loyers perçus couvrent ainsi en partie le service de la dette. Elle n’est par conséquent pas redevable de l’IS. Mais au fur et à mesure de l’amortissement de cette dette, elle devient bénéficiaire et donc redevable de l’IS. Afin d’éviter cet impôt, nombre de sociétés ne distribuent plus de dividendes. C’est ce qu’on appelle le cash trap. Or l’OPCI qui est soumis à une obligation de distribution est exempt de toute imposition et peut donc distribuer à ses associés sans frottement fiscal. Pour des investisseurs à long terme, comme les fonds d'investissement allemands, cela n'est pas négligeable.

Pourtant, la création d’un OPCI à destination d’un fonds allemand a longtemps été considérée comme impossible…

En effet, ces fonds réglementés ne permettent pas, par exemple, de s’appuyer sur une société de gestion autre qu’allemande. Or de son côté, l’Autorité des marchés financiers impose le recours à un gestionnaire agréé français. Néanmoins, nous avons trouvé une solution qui permette à ces grands investisseurs de se porter acquéreurs d’actifs immobiliers en direct au travers de leur OPCI. Allianz a ainsi son propre véhicule OPCI, et Union Investment avait créé l’OPCI UIR 2075, propriétaire de l’hôtel Marriott Champs-Elysées, avant de le céder il y a deux mois au fonds souverain Adia.

A lire aussi