L'avis de... Bruno Cavalier, responsable de la recherche macroéconomique d'Oddo Securities

« L’immobilier n’est plus un frein, mais pas encore un moteur »

le 19/01/2012 L'AGEFI Hebdo

Le marché immobilier américain est empêtré dans la crise depuis plus de cinq ans. Quand peut-on envisager au minimum un arrêt de la baisse des prix ?

Nous devons désormais tenir compte que la récession de 2008-2009 a changé en profondeur l’économie américaine, au moins sur deux points. Tout d’abord, un chômage de longue durée est apparu. Ensuite, la purge du marché immobilier est bien plus longue que ce que nous avaient appris les standards historiques. Pour ce qui concerne les prix dans l’immobilier, s’il est probable que nous approchons du point bas, ils continuent de baisser encore un peu, de 3,4 % l’an dernier. Ce qui nous amène tout de même à une chute des prix depuis le début de la crise de 33 % en moyenne sur l’ensemble du territoire des Etats-Unis. Mais les prix des maisons ne sont qu’une des multiples facettes de la question immobilière outre-Atlantique.

Quelles sont ces autres facettes ?

Il y en a au moins trois qui constituent autant d’obstacles à une reprise de l’immobilier américain. Premièrement, le stock de maisons vacantes demeure très important. Il crée un risque d’obsolescence du parc et tire le marché vers le bas. Ensuite, la démographie a été très affectée par la crise : ce qu’on appelle le rythme de formation des ménages est deux fois plus faible qu’avant-crise. Le chômage de masse et la raréfaction du crédit hypothécaire ont tout simplement réduit la formation de nouveaux ménages pouvant prétendre à une acquisition immobilière. Troisième frein très important à une reprise du marché : l’apurement de la crise par les saisies est loin d’être terminé.

Le marasme immobilier peut-il empêcher le retour de la croissance économique aux Etats-Unis ?

Je dirais que l’immobilier résidentiel n’est plus vraiment un frein à la croissance de l’activité. Mais j’ajouterais aussitôt qu’il est loin d’être redevenu un moteur. Pour la première fois depuis 2007, l’investissement résidentiel sera à peu près neutre en termes de contribution à la croissance du PIB. Il a contribué de façon négative à la croissance en 2006, 2007, 2008, 2009 et 2010. Sur le plan de la conjoncture immédiate, il est indéniable que des signes d’amélioration, notamment les indicateurs avancés et quelques indicateurs immobiliers, sont apparus ces derniers mois, donnant l’image d’une reprise. Encore qu’un indicateur avancé comme celui de l’ECRI*, qui a un bon track record, a pris une tournure inquiétante en toute fin d’année 2011. L’essentiel est que le risque de retour en récession est évité.

*Economic Cycle Research Institute

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