L'invité de L'Agefi

L’immobilier d’entreprise vacant est un incroyable gâchis

le 07/02/2013 L'AGEFI Hebdo

La crise du logement repose sur une insuffisance d'offre face à une surabondance de bureaux.

Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup Consulting

Alors que, consciente des problèmes graves de logement et d’hébergement auquel est confronté notre pays, Madame Cécile Duflot, ministre du Logement, s’est dite prête à recourir à la réquisition de logements vacants, ce qui ne représenterait que quelques milliers de m² en Ile-de-France, elle ne dit mot, fort étonnamment, de l’incroyable gâchis que constitue, dans la région-capitale, l’existence de millions de m² de locaux vacants en immobilier d’entreprise.

Pourtant, l’offre totale certaine et annoncée dédiée aux locaux de bureaux, d’activités et d’entrepôts excéderait 10 millions de m², soit l’équivalent de quelque 140.000 à 150.000 logements*, chiffre se hissant à près de 200.000 équivalents logements* si l’on considère l’offre totale certaine et annoncée à horizon de quatre ans (15 millions de m²).

Bien entendu, une partie de cette offre finira par être louée ou vendue. Par ailleurs, tous les locaux vacants ne peuvent être transformés en logements, de même que tous les terrains ne peuvent supporter de l’habitation. Cependant, outre que l’immobilier d’entreprise surconsomme des charges foncières, la suroffre de locaux d’entreprise pouvant être reconvertie en habitation représente malgré tout plusieurs dizaines de milliers de logements.

Ces évolutions expliquent qu’au sein de la région-capitale, les prix de vente et les loyers se soient affaissés en immobilier professionnel entre fin 2007 et 2011 (respectivement -20 % et -9 % concernant le prix de vente moyen et le loyer moyen des bureaux neufs) alors que, reflet des formidables tensions qui caractérisent ce marché, ils ont continué de progresser en habitation (+21 % concernant le prix de vente moyen des appartements anciens et +15 % s’agissant du prix de vente moyen du collectif neuf ; l’indice des loyers en habitation ayant quant à lui augmenté de + 9 % entre fin 2007 et 2010).

L’Ile-de-France illustre parfaitement l’appréhension réductrice et pénalisante de la matière immobilière. Depuis une dizaine d’années, le développement de l’immobilier d’entreprise a été clairement privilégié dans la région-capitale. Or cette préférence a induit un coût exorbitant en générant deux crises majeures qui se juxtaposent aujourd’hui : une crise en matière de bureaux, de locaux d’activités et d’entreposage causée principalement par leur surabondance ; une crise du logement reposant sur une insuffisance criante d’offre.

Plusieurs centaines de milliers de m² de droits à construire ont ainsi été « détournés » au profit de l’immobilier d’entreprise, dont la rentabilité fiscale et financière attendue par les élus et investisseurs apparaissait bien plus alléchante que celle du logement.

Ce déséquilibre génère par ailleurs plusieurs effets néfastes pour la région, dont un moindre intérêt affiché par un nombre croissant d’entreprises nationales et internationales qui ne peuvent loger leurs salariés à un coût raisonnable, un mal vivre immobilier croissant affectant les ménages et des mobilités résidentielles et professionnelles entravées.

La question de la transformation de bureaux ou de sites d’activités en espaces résidentiels pose celle du rôle des investisseurs institutionnels qui se sont désengagés du logement au fil des ans.

Afin de remédier à la sous-résidentialisation récurrente du parc francilien, outre l’application de mesures fortes et accommodantes notamment en matière d’urbanisme et de fiscalité, il apparaît également nécessaire, pour faire revenir ces grands investisseurs sur le marché du logement, d’instaurer des mesures fortes comme :

1- La refonte des relations bailleurs-locataires, assez contraignantes pour les propriétaires, ce qui est moins le cas en immobilier d’entreprise notamment en matière de revalorisation locative (l’encadrement des loyers a dans ce cadre un effet repoussoir).

2- Ne plus imposer du « social » dans les constructions ou, dans le cas contraire, attribuer plus de surface de plancher constructible.

3- L’exonération des plus values immobilières.

A titre compensatoire, il faudrait également :

4- Imposer systématiquement un quota de logements dans un certain nombre de projets d’immobilier d’entreprise. A défaut de respecter ce quota, les opérateurs seraient taxés.

5- Imposer une mixité minimale logements-immobilier d’entreprise dans le patrimoine des institutionnels.

*Après application d’un coefficient de structure adapté selon destination et sur la base d’une surface habitable moyenne (collectif et individuel confondus) de 75 m² par logement en Ile-de-France (source Insee). 

A lire aussi