L’immobilier coté aux prises avec de nouvelles contraintes réglementaires

le 26/04/2012 L'AGEFI Hebdo

Les foncières cotées voient leurs modes de diffusion réduits. Malgré tout, les gestionnaires de fonds y trouvent un contexte propice à l’investissement.

Littéralement mises à mal à la fois par des contre-performances boursières et les coups de rabot d’une réglementation devenue pénalisante, les foncières cotées semblent voir leur horizon se boucher. « La loi de Finances pour 2012 est pour le moins défavorable au secteur », lance avec dépit Marc-Olivier Penin, directeur du Fund Management à la Française REM. En effet, les Siic (sociétés d’investissement immobilier cotées) et les sociétés foncières européennes sont purement et simplement sorties du PEA (plan d’épargne en actions). Une enveloppe fiscale intéressante, délestée de tout impôt sur les revenus et les plus-values, dédiée à une clientèle de particuliers qui pèse à ce jour 7 % de l’actionnariat des foncières cotées françaises. « Cette non-éligibilité au PEA s’étend également aux OPCVM immobiliers qui détiennent des titres Siic », poursuit Marc-Olivier Penin.

En outre, la dernière loi de Finances supprime l’abattement d’impôt de 40 % sur le revenu au titre des dividendes perçus par les personnes physiques détenant des actions de foncières cotées. A cela s’ajoute la réglementation européenne Solvabilité II qui impose aux assureurs de provisionner des capitaux propres à hauteur de 39 % en face de tout placement en actions. Mécaniquement, les foncières cotées se trouvent concernées et se verraient délaissées au profit d’une exposition en immobilier non coté, moins consommateur de fonds propres.

Fondamentaux solides

« Le régulateur met sous pression le secteur Siic », déplore Marc-Olivier Penin. Pourtant, les foncières cotées présentent de beaux atours. « L’immobilier coté affiche une hausse boursière de 6 % depuis le début de l’année, et aucune foncière n’a réduit ses dividendes », explique Pierre Dinon, responsable de l’immobilier coté chez Allianz Global Investors. Selon lui, le rendement moyen du dividende en zone euro de 6 % est le résultat de fondamentaux solides. « Le marché avait en effet anticipé le ralentissement observé depuis ces dernières années, développe-t-il. Nous ne sommes pas dans une situation de suroffre comme ce fut le cas dans les années 90 et donc de surcapacité de bureaux à moyen terme. A cela s’ajoutent des taux d’occupation élevés, moyennant des baux de longue durée. » Les foncières avaient donc ajusté leur stratégie. « De plus, ces acteurs se sont, dans leur ensemble, désendettés, poursuit Philippe Tannenbaum, analyste financier d’Arkeon Finance et senior advisor chez IEIF. Aujourd’hui, la ‘loan-to-value’ (LTV, ratio dette/patrimoine) est abaissée aux alentours de 45 %, il y a peu de risques de taux car les dettes sont couvertes, aucun bris de ‘covenant’, mais surtout ces acteurs font appel aux marchés de capitaux dans des conditions satisfaisantes. » Ainsi, début avril, Gecina réalisait avec succès une nouvelle émission obligataire de 650 millions d’euros, d’une maturité de sept ans, moyennant un spread de 290 points de base sur le taux midswap et un coupon de 4,75 %.

Néanmoins, si le rebond boursier est réel depuis janvier, force est de constater qu’il succède à une perte de 12 % en 2011 (Euronext IEIF Siic France). Sur plus longue période, de juin 2008 à mars dernier, l’indice IEIF Eurozone est resté en zone négative… « Il s’agit peut-être d’un désintérêt des investisseurs de la Bourse elle-même, argumente Philippe Tannenbaum. On a vu un déplacement des investissements vers des valeurs non cotées. » Néanmoins, ce secteur est réputé « résilient » : « Lorsque les marchés financiers décrochent, les foncières cotées corrigent moins fortement », analyse Marc-Olivier Penin. Et surtout, son actuelle décote est une source d’opportunités. « Les décotes sur ANR (actif net réévalué) ne sont absolument pas justifiées, souligne Pierre Dinon, en raison d’une évolution du secteur créatrice de valeur (fusions-acquisitions) pour les investisseurs. » De grands institutionnels font ainsi le choix d’augmenter leur pondération sur les foncières cotées. C’est, entre autres, le cas des caisses régionales de Groupama pour qui était lancé en juillet 2011 Groupama Europe Actions Immobilier, investi en foncières européennes. « Nous avons répondu à une volonté de diversification de la poche actions de nos caisses, retrace Arnaud Bertin, gérant du fonds. Il s’agissait de proposer un placement qui allie une diversification des sous-jacents, une liquidité immédiate, une visibilité et des rendements réguliers moyennant un dividende annuel élevé. » Depuis, le produit a été diffusé auprès des particuliers via le réseau. Un lancement qui se heurte à un environnement réglementaire désormais plus contraignant, mais c’est sans compter avec l’ingéniosité des assets managers. « Les foncières peuvent trouver un mode de diffusion au sein de contrats d’assurance-vie ou d’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) », propose-t-il. Tout simplement.

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