Les investisseurs étrangers font leurs emplettes en Espagne

le 14/11/2013 L'AGEFI Hebdo

Les fonds d’investissement achètent les actifs immobiliers que les administrations et les banques sont contraintes de brader.

Espagne : les bonnes affaires des investisseurs étrangers dans l'immobilier - Photo : Fotolia

Qui achète l’Espagne ? C’est la question que se posait il y a peu le quotidien El País. « Entre 50 et 60 fonds parmi les plus importants au monde seraient à la recherche d’affaires à réaliser en Espagne », estime Gustavo Martinez, consultant chez Jones Lang Lasalle, agence conseil en immobilier d’entreprise. Une étude de Knight Frank estime ainsi qu’en 2014, les fonds étrangers investiront dans des biens immobiliers espagnols à hauteur de 14 milliards d’euros. D’autres études évoquent le montant de 20 milliards.

Sevrées de crédits bancaires, entreprises et administrations vendent leurs actifs à des prix décotés défiant toute concurrence. Cela joint à une amélioration de quelques indicateurs économiques, l’Espagne est devenue un centre d’intérêt pour les investisseurs étrangers. Au premier semestre 2012, quelque 220 milliards d’euros de capitaux étrangers avaient quitté la péninsule. Mais en 2013, la tendance s’est inversée. Selon le ministre de l’Economie Luis de Guindos, de janvier à août 2013, les investissements étrangers directs (IDE) s’élevaient à 20 milliards d’euros. Chez Morningstar Spain, le constat est similaire pour les fonds : « Après plusieurs années de sorties nettes, nous avons enregistré depuis début 2013 un solde positif de plus d’un milliard d’euros dans les fonds d’actifs espagnols », souligne Javier Saenz, directeur des analyses. Selon lui, le retour des investisseurs étrangers s’explique par « labaisse de la prime de risque espagnole et certains signes d’amélioration de l’économie ». Pour Gustavo Martinez, le manque d’intérêt était surtout lié aux prix des actifs en vente en Espagne. « Ces dernières années, il n’y avait pas d’opérations parce que les prix de vente n’étaient pas ajustés à ce qu’étaient disposés à payer les acheteurs. Le vendeur ne voulait pas brader son bien mais l’acheteur voulait seulement acquérir des actifs à prix bradés. Désormais, les vendeurs sont conscients qu’ils doivent offrir des prix attrayants. » Eduardo Escrihuela, analyste chez MGI Audicon & Partners, estime aussi que l’engouement actuel s’explique par des prix immobiliers qui « ont chuté de 50 % par rapport au pic atteint avant la crise ».

Tout se vend

Ces derniers mois, plusieurs opérations ont été conclues dans le secteur de l’immobilier. En août, la banque américaine Goldman Sachs et le fonds d’investissement Azora ont acquis 3.000 appartements de l’institut du logement de la région de Madrid pour 201 millions d’euros. Puis Blackstone a repris 1.860 logements en location de l’Entreprise municipale du logement et du terrain de Madrid. Sans oublier le tertiaire avec la vente de 13 immeubles de bureaux par le gouvernement régional de Catalogne au groupe d’assurances Axa pour 172 millions d’euros. « Les communautés autonomes ont un besoin pressant de rentrées financières », relève Gustavo Martinez qui explique que, l’an dernier, le gouvernement catalan avait déjà essayé de vendre des immeubles sans y parvenir. « La seconde fois, il l’a fait à des prix mieux adaptés à la situation », poursuit-il. La Sareb, société de défaisance chargée de restructurer le secteur bancaire, a commencé à mettre sur le marché les actifs cédés par les banques. Cette année, deux grandes opérations ont été bien accueillies par les investisseurs. Ainsi lors de l’Opération Toro, la première vente lancée par la Sareb en août, le fonds américain HIG a acheté la moitié des immeubles mis en vente pour 50 millions d’euros. Le festin ne fait que commencer. A leur tour, les banques espagnoles, en quête de liquidités, cherchent à se défaire des actifs qui plombent leur bilan, notamment les actifs immobiliers. La banque JPMorgan estime que d’ici une décennie, l’Espagne aura mis en vente plus de 100 milliards d’euros d’actifs. Catalunya Banc a cédé à Kennedy Wilson y Värde Partners sa compagnie de gestion immobilière pour 40 millions d’euros, tandis que Bankia a vendu la sienne à Cerberus. Selon Gustavo Martinez, si les fonds d’investissement sont friands de ces plates-formes de gestion d’actifs, c’est parce qu’« elles leur garantissent une structure afin de vendre de nouveaux portefeuilles d’actifs et de les gérer ».

Mais les fonds s’intéressent aussi à d’autres produits. Par exemple, le fonds Guggenheim se trouverait, selon la presse espagnole, sur la liste des candidats de la prochaine vente aux enchères de la caisse d’épargne NovaCaixaGalicia, qui a d’ailleurs récemment vendu sa filiale EVO au fonds Apollo pour 60 millions d’euros. En septembre dernier, les analystes de Morgan Stanley s’enthousiasmaient dans une note d’analyse au sujet de l’Espagne et s’exclamaient « Viva España ! ». Non sans raison.

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