DOSSIER OPCI

Une industrie sous le signe de l'innovation

le 09/06/2011 L'AGEFI Hebdo

Le secteur prend enfin de l’ampleur. L'inventivité touche les véhicules RFA et grand public.

C'est l’un des investisseurs en immobilier qui a compté l’an dernier. Avec 10 % des investissements réalisés en 2010, et plusieurs dizaines de véhicules d’externalisation, l’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) a enfin pris son envol. Certes, parmi les quelque 96 véhicules pesant environ 10 milliards d’actifs sous gestion, tous ne sont pas encore investis et restent pour l’heure coquilles vides. Néanmoins, cette industrie de création récente (2005) cherche déjà à innover. Cette « créativité » touche à la fois les OPCI RFA (règles de fonctionnement allégées) destinés aux investisseurs « aguerris », et les fonds commercialisés auprès du grand public.

Diversité des thématiques

L’une des innovations les plus visibles concerne les thématiques d’investissement retenues par les sociétés de gestion. Un des intervenants du marché de la SCPI (société civiles de placement immobilier), UFFI Ream, a choisi d’attaquer le secteur des OPCI en créant un véhicule destiné à investir dans les murs de cliniques et d’Ephad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), UFFI Santé. « Ce marché est une source de diversification pour les grands investisseurs, explique Patrick Lenoël, président-directeur général de la structure. Un secteur qui, par ailleurs, est souvent mal connu des assureurs et mutuelles et pourtant lié à leur activité. »

Un autre spécialiste de la pierre-papier, Urban Premium, a conçu son premier OPCI autour de l’investissement exclusif en commerces de centre-ville. Des biens de petite taille d’une valeur de 2 à 20 millions d’euros, « très généralement entre les mains de particuliers, soulève Nino Amor, directeur général adjoint. Un marché par conséquent difficile d’accès. Les investisseurs, des institutionnels, recherchent au travers des ces actifs des rendements de l’ordre de 10 % ». Périal a pour sa part complété son offre de SCPI, non sans un radical changement de culture. « A la différence de nos SCPI, produits de rendement qui ne retiennent que des immeubles déjà loués, nous nous orientons au travers de notre OPCI Majestal 1 vers des actifs à valoriser, voire à restructurer, et acquérons le plus souvent possible des droits à construire qui permettent l’extension de ces immeubles sur des terrains adjacents », développe Eric Cosserat, président du directoire de Périal. L’originalité de ce produit réside surtout dans son système de rémunération. S’inspirant de l’industrie du private equity, les dirigeants ont opté pour la mise en place d’un carried interest, qui permet, sous réserve que le gestionnaire investisse aux côtés de ses clients, une répartition de la plus-value entre la société de gestion et les investisseurs au-delà d’un TRI (taux de rendement interne) annuel de 8 %. « Il s’agit d’assurer un alignement des intérêts entre les deux parties, justifie Frédérick Crot, président de Majestal 1. Un pari risqué pour nous, mais sans doute le prix à payer pour pénétrer ce marché. » La thématique la plus innovante provient sans nul doute de LB-P Asset Management, avec Exibail. Cet OPCI s’adresse aux détenteurs de crédit-bail ayant leur contrat en cours ou étant sur le point de lever leur option. L’OPCI reçoit ainsi ces crédits bail - et par conséquent les actifs immobiliers sous-jacents (commerces, bureaux ou locaux d’activité) - en échange d’actions du fonds. Une façon d’externaliser un patrimoine pour des entreprises ayant acquis leur immobilier d’exploitation par ce type de financement.

L’industrie des OPCI a atteint une croissance si rapide qu’elle possède désormais son propre indice de performance. IPD a ainsi lancé un benchmark dédié aux véhicules RFA. Cette performance traduit l’actif net réévalué (ANR, il correspond à la différence entre les actifs réels et les dettes réelles) de ces fonds, distribution comprise nette de dépense en capital. Concrètement, cet échantillon représente au total un ANR de 4,5 milliards d’euros et une valeur d’actifs sous-jacents de 7,4 milliards d’euros. Rassemblant 42 véhicules destinés aux investisseurs avertis, cet indice semestriel, délivre un rendement global de 8 % au cours des six derniers mois de l’année 2010.

A côté de ces fonds immobiliers RFA, le très poussif marché de l’OPCI grand public a aussi connu sa petite révolution. Les Caisses d’Epargne et La Banque Postale avaient tracé la voie du marché retail en 2008, avec Ecureuil Immo + et La Banque Postale Immobilier, gérés par Ciloger. Puis Natixis leur avait emboîté le pas avec Fructifrance Immobilier. Mais l’accueil reçu par ces fonds a été des plus tièdes. Un an après leur création, ils comptabilisaient entre 15 et 22 millions d’euros d’actifs sous gestion. La raison de ces lancements décevants est entre autres imputée à l’impossibilité d’intégrer ces fonds dans un contrat d’assurance-vie multisupport, le meilleur canal de distribution de produits financiers auprès d’une clientèle de particuliers. Mais à force d’imagination financière, UFG-LFP a été le premier à offrir un OPCI éligible au « placement préféré des Français ». Produit exposé à 51 % d’immobilier en direct, le restant étant alloué à une poche de liquidité et quatre OPCVM diversifiés afin d’assurer un minimum de liquidité, UFG Opsis a été logé au sein d’une société civile de portefeuille. La SCP Opsis Assurance, dont l’actif est composé à 100 % de cet OPCI, permet de sortir une valeur liquidative hebdomadaire (et non bimensuelle en dehors de cette enveloppe) et alimente par ailleurs une poche d’exigibilité afin de pourvoir à toute demande de rachat (ou en cas de prédécès de l’assuré). Cette réserve est constituée au fil de l’eau par les performances délivrées par UFG Opsis Patrimoine et, le cas échéant, par une partie de la surperformance dégagée. Un manque à gagner certain pour l’assuré qui ne perçoit pas l’intégralité de la performance de ce support.

Des solutions au cas par cas

Swiss Life, avec l’aide de Viveris Reim, propose désormais sa propre unité de compte adossée à de l’immobilier. L’histoire est ici différente puisque la SCI était déjà existante. « Nous gérions depuis une quinzaine d’années une SCI Acavi (société civile à capital variable immobilier logeant ici les immeubles utilisés dans le cadre d’une assurance-vie, NDLR), rappelle Renaud Mirici, directeur immobilier de Swiss Life. Sous l’insistance de notre réseau de distribution, soucieux de la fonte de la rémunération des fonds en euros, nous avons transformé cette SCI en OPCI (régime de neutralité fiscale). » L’OPCI Dynapierre, déjà doté d’un patrimoine immobilier de 40 millions d’euros hérités de la SCI, échappe ainsi au risque de retrait d’agrément de la part de l’Autorité des marchés financiers (AMF), appliqué si l’actif net n’atteint pas 25 millions d’euros à la fin de la troisième année d’existence de la foncière. Avec un patrimoine immobilier détenu en direct de 60 % (centre commercial, logement, bureau, et hôtel), la liquidité est assurée par l’allocation restante, composée entre autres de 20 % en foncières cotées, et le délai maximal de rachat des parts est fixé à deux mois dans des « conditions normales de marché ». Néanmoins, en cas de marché sous-jacent peu favorable, « nous nous sommes engagés auprès de l’AMF à assurer 100 % de la liquidité », souligne Renaud Mirici.

Un risque minime mais porté par l’assureur. Ce que refusent d’autres compagnies d’assurances. BNP Paribas Cardif est également pressé par son réseau pour la création rapide d’une telle unité de compte. « Nous avons réfléchi à trois systèmes permettant de loger un OPCI au sein d’un contrat d’assurance-vie, reconnaît Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM). Mais à ce jour, aucune de ces solutions n'est apparue satisfaisante. » Avant de laisser tomber : « Ce produit doit être solide par lui-même, il n’est pas question de mettre en péril le bilan de la compagnie. » Si le dernier verrou paraît avoir sauté, l’organisation de la liquidité d’un OPCI retail reste une épineuse équation que les assureurs rechignent à résoudre.

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