Immobilier, mieux vaut rénover pour séduire

le 04/04/2013 L'AGEFI Hebdo

L’année 2012 a vu de belles opérations aboutir mais les investisseurs restent frileux et peu osent diversifier leurs actifs.

A Boulogne-Billancourt, l’immeuble Arcs de Seine détenu par Cegereal, avant et après sa complète rénovation réalisée en 2011 et 2012.

L’année dernière a été plutôt bonne pour l’immobilier institutionnel : les investissements se sont maintenus à 14,5 milliards d’euros pour 418 transactions, essentiellement dans les bureaux, qui constituent toujours le gros du marché, même si les commerces attirent un peu plus. « La France reste l’un des meilleurs marchés en Europe, surtout l’Ile-de-France qui intéresse les investisseurs étrangers, souligne Nicolas Simon, directeur général d’Amundi Immobilier. La France est à la pointe de l’innovation sur le développement durable. Les travaux de mise aux normes représentent un investissement qui valorise les biens. Intégrer ces normes dès la construction représente un surcoût moins important autorisant de meilleurs loyers ensuite. » Amundi a d’ailleurs développé un outil d’audit qu’il a appliqué à 300 immeubles pour mesurer le niveau d’investissement nécessaire pour amener un immeuble aux standards environnementaux et estimer le coût des travaux. La préoccupation environnementale contribue à resserrer le marché autour des actifs les plus récents, voire neufs, les mieux situés. Cela se traduit par de grandes opérations de rénovation. Par exemple, Cegereal, foncière cotée, a rénové l’immeuble Arcs de Seine à Boulogne-Billancourt et obtenu le label HQE Exploitation. « Les locaux ont été commercialisés en 2012, détaille Raphaël Tréguier, directeur général de Cegereal.

Les deux tiers des40.000 m² disponibles sont déjà reloués après quinze mois de travaux. Bouygues Télécom, parti rejoindre un immeuble construit par sa maison mère à Issy-les-Moulineaux, nous a versé une indemnité de départ qui a servi à financer une bonne part des travaux. Bousorama, qui est resté, a pris 2.800 m² de plus, Canal+ plus de 10.000 m², HP y a réuni ses filiales commerciales franciliennes et le géant des téléphones mobiles Huawei s’y est installé. » C’est la première étape du projet Go Green, un programme d’audit préliminaire aux travaux de rénovation afin de faire labelliser HQE* tout son parc immobilier.

Prestige

Au-delà de ces aspects environnementaux, les critères de sélection n’ont pas changé : les investisseurs privilégient l’emplacement, ce qui explique la poursuite de grandes transactions dans les plus beaux quartiers de la capitale. « Les fonds souverains aiment les belles adresses et ils ont de gros moyens », résume Vincent Bollaert, responsable du pôle bureaux Capital Markets Group de Cushman & Wakefield.

Le fonds du Qatar s’est offert le 52-60 sur les Champs-Elysées, celui de Hong Kong le 52 avenue Hoche et Avant-Seine dans le 13e arrondissement, le fonds d’Azerbaïdjan a acquis le 8 place Vendôme… « Ces acteurs raisonnent à l’échelle mondiale, privilégient Paris intra-muros et visent également la création de valeur (travaux), ajoute-t-il. On assiste également à un retour des fonds opportunistes sur des actifs compliqués, comme Blaskstone qui a repris le siège de Crédit Agricole CIB à Courbevoie pour 190 millions d’euros sachant que l’immeuble, encore occupé pour quatre ans, devra être rénové. »

Hors opérations prestigieuses, les investisseurs institutionnels n’en restent pas moins actifs, et pas seulement dans Paris. Ils savent repérer les zones qui attirent les locataires les plus sûrs, ainsi que les bons emplacements, de grandes surfaces, des bâtiments de qualité, neufs souvent. Amundi a réalisé une trentaine d’opérations en 2012 allant de 20 à 80 millions d’euros et acquis fin 2012 à Bobigny des immeubles HQE et BBC* (chauffés par géothermie !) qui accueilleront le Conseil général de Seine-Saint-Denis avec un bail de neuf ans. La SNCF s’installera prochainement à Saint-Denis dans quatre immeubles neufs sur 60.000 m² et SFR y prendra possession de son campus dans le courant de l’année. Le neuf attire mais chaque investisseur déploie sa propre stratégie. Crédit Agricole Assurances, par exemple, est assez ouvert. « Nous nous intéressons aux actifs qui peuvent être travaillés et revalorisés, expose Françoise Debrus, directeur de l’investissement, ainsi qu’aux actifs offrant un rendement récurrent, et pas uniquement au 'super prime' au cœur de Paris pour lequel les rendements sont souvent trop bas. » Quelques opérations récentes illustrent le propos : acquisition d’un campus pour Thales à Vélizy avec Foncière des Régions, de la Tour Carpe Diem avec Aviva à La Défense, rachat et restructuration d’un immeuble de bureaux rue Lafayette à Paris avec Eurosic et ACM Vie.

Néanmoins, ces grandes opérations ne doivent pas occulter un marché à deux vitesses entretenu par la crise économique et l’obsolescence du parc. « La compétition est rude entre investisseurs, note Maximilien de Wailly, directeur de Morgan Stanley Real Estate. Cela crée une surenchère et entraîne des prix élevés et des rentabilités basses. Faute de trouver les actifs 'prime' qu’ils souhaitent, les investisseurs risquent de se tourner vers des actifs de seconde catégorie et de les payer trop cher. Que feront-ils lorsque les locataires partiront ? Il y a déjà beaucoup de friches immobilières autour de Paris, des immeubles anciens non rénovés dans des quartiers éloignés peuvent rester vacants longtemps. » Surtout en période de hausse du chômage, le nombre d’immeubles vides augmente. « Il y a eu beaucoup de turnover en région parisienne, constate Nicolas Simon, directeur général d’Amundi Immobilier. Mais ce n’est pas l’emploi qui a poussé les entreprises à bouger. Le souci est plutôt de rationaliser et de regrouper leurs équipes en un lieu pour plus d’efficacité. » Raphaël Tréguier a d’ailleurs commandé une étude pour savoir pourquoi, depuis 2009, entre 3,5 et 4 millions de m² restent vacants en région parisienne. Vincent Bollaert explique ainsi que « les actifs des années 80 sont boudés par les investisseurs, ils ne peuvent pas être vendus sans décote de prix, ni en l’état. » Pour l’heure, l’ajustement par les prix reste à faire.

Bonne santé des petites surfaces

Du côté des commerces, cela se passe plutôt bien. « De très importantes transactions ont été réalisées, marquant un appétit pour l’immobilier de commerce, très liquide, qui résiste bien au niveau locatif s’il est très bien placé, estime Maximilien de Wailly. Les petites surfaces de la grande distribution (Monop’, Carrefour Market…) se portent bien avec des centaines d’ouvertures par an. Ce sont des locomotives pour le petit commerce. Et les 'retail parks', ces zones commerciales hors des centres-villes, bénéficient d’un foncier moins cher qui permet d’ouvrir de grandes boutiques avec des loyers moins élevés. » Un point de vue partagé par les investisseurs qui acceptent de se pencher sur le sujet et d’acquérir le savoir-faire afin de tirer parti d’une performance supérieure à l’immobilier de bureaux. « Nous accompagnons les tendances de consommation et notamment le retour vers les centres-villes, comme à Annemasse où nous avons acquis un centre commercial, rapporte Nicolas Simon. Un bon emplacement ne se vide jamais. » Amundi a aussi acheté un portefeuille de centres commerciaux de six villes de province. De belles opérations ont eu lieu ou sont en cours : le centre commercial So West a ouvert fin 2012 à Levallois, Beaugrenelle rénové va rouvrir en 2013, Les Trois Quartiers sont en pleine rénovation. « C’est une opération mixte avec 17.000 m² de bureaux et 13.000 pour la partie commerces, indique Jean-Philippe Olgiati, directeur de MGPA France, un fonds de private equity spécialisé. Le Madeleine, son nouveau nom, a été acheté en juin 2009 pour 210 millions d’euros et nous avons beaucoup investi pour les travaux. La restructuration s’opère alors que certains locataires sont présents. C’est un vrai défi que de rebâtir l’image dégradée de cette galerie désuète alors que l’emplacement est excellent. » Des investisseurs sont ainsi prêts à payer très cher les meilleurs emplacements, en particulier pour les enseignes de luxe. Cushman & Wakefield a répertorié une centaine d’ouvertures de boutiques de luxe en France depuis 2011 et une extension du marché aux secteurs voisins des rues les plus emblématiques.

En dehors des bureaux et des commerces, quelques investisseurs cherchent à se diversifier dans l’hôtellerie ou les résidences de services. CA Assurances, par exemple, a repris un portefeuille de murs de 165 hôtels B&B, investi dans Icade Santé, et envisage de revenir sur le logement. Amundi a acheté les murs du Sofitel de La Défense. Mais ces évolutions sont encore timides.

A lire aussi