Immobilier de bureaux : un excès d’offre

le 16/01/2014 L'AGEFI Hebdo

La demande des entreprises faiblit, tandis que le dynamisme des investisseurs reste étonnamment intact.

Bureaux à louer à Issy-Les-Moulineaux en 2013.Crédit : Beno Benoît Decout/REA

A Gennevilliers, Asnières-sur-Seine comme dans bien d’autres villes du croissant de l’ouest parisien, des panneaux de location ornent la façade d’immeubles de bureaux. Désertés de longue date, ou restés inoccupés pour les actifs les plus récents, ces bâtiments recherchent locataires désespérément. « Il y a un vrai sujet, notamment sur le département des Hauts-de-Seine, reconnaît Brice Chasles, associé Real Estate Advisory chez Deloitte, avec une suroffre tant sur les bâtiments obsolètes, sortis de terre dans les années 1980, que sur des immeubles neufs ou livrés il y a peu. » A cela s’ajoute la problématique de l’attractivité de certains pôles, la deuxième couronne de Paris n’attirant pas en nombre les cols blancs. « Le traitement de ces immeubles pose question, relève Jacques Bagge, directeur du département agence France de Jones Lang LaSalle. Peut-on les transformer en habitations ou encore en résidences pour étudiants, par exemple ? Ou bien doit-on les détruire ? Une solution qui suppose que leurs propriétaires acceptent d’annuler la valeur de ces actifs dans leur bilan… »

Formation d’une bulle ?

Entre une suroffre de bureaux en Ile-de-France et une demande en panne des utilisateurs, faut-il évoquer la formation d’une bulle ? La situation cache en réalité des disparités d’une zone géographique à une autre. Si le marché parisien est structurellement sous-offreur, le quartier d’affaires de la Défense a vu son stock disponible à six mois croître significativement avec, selon Cushman & Wakefield, un taux de vacance historique de 14,1 %, en raison de libérations et de la livraison de grands ensembles neufs restructurés, tandis qu’un pôle comme Saint-Denis a été très dynamique avec de nombreux projets pré-commercialisés. « De plus, la pénurie de projets lancés en blanc [non pré-commercialisés, NDLR], notamment dans les secteurs périphériques à Paris, ralentit le renouvellement de l’offre qui, bon an mal an se régule par elle-même », estime Magali Marton, directrice de recherche France et Europe chez DTZ. Pour BNP Paribas Real Estate, les locaux neufs et restructurés ne représentent que 24 % de l’offre totale disponible (4,8 millions de m²) au 1er octobre 2013, contre 32 % quatre ans auparavant. Reste le délicat problème des actifs vieillissants, très peu en ligne avec les desiderata des entreprises, les normes environnementales (Grenelle de l’Environnement) risquant un peu plus encore de faire basculer certains immeubles du côté de l’obsolescence.

Si aujourd’hui les professionnels partagent l’analyse d’une absence de bulle, le scénario n’est pas à exclure pour les prochaines années. Le manque d’opérations lancées en blanc pourrait créer une sous-offre de qualité, les immeubles neufs ou restructurés étant prioritairement demandés.

Quant à la demande placée dans les immeubles livrés entre le 31 mars 2013 et le 30 septembre 2013, Deloitte, dans son étude « Paris Office Crane Survey 2013 », relève qu’à peine trois opérations (8.000 m² au total) sur les seize livrées dans la capitale ont trouvé preneur. Sur l’année, le marché locatif, qui d’habitude atteint, dans Paris et sa région, 2 millions de m² transactés (volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs) passe sous cette barre symbolique. En 2013, la demande placée de bureaux en Ile-de-France recule de 25 % pour s’élever à 1.844.500 m², selon l’indicateur ImmoStat.

La conjonction de plusieurs facteurs explique ce décrochage de la demande. « La reprise économique incertaine ajoutée à des conditions de financements difficiles viennent freiner ou différer la prise de décision des entreprises, explique Brice Chasles. De plus, le nombre d’opérations de fusions et acquisitions, propices à des rapprochements d’entreprises, et donc à de nouvelles demandes de surfaces, est en chute sur 2013 ». Résultat, les entreprises, notamment les plus grandes, ont préféré la renégociation de leurs baux au déménagement. « Alors qu’en 2012, quelques très grands utilisateurs avaient fait le choix, pour des raisons d’économies de coûts, de quitter leurs implantations parisiennes pour la première couronne, comme SNCF et SFR qui n’ont pas hésité à déplacer leurs activités à Saint-Denis ou encore Prisma Presse à Gennevilliers, illustre Jacques Bagge, cette année les grandes sociétés ont préféré rester sur place et renégocier leur bail ».

Pour éviter la vacance de leurs immeubles, les propriétaires ont consenti à faire des efforts… souvent substantiels. Crédit Foncier Immobilier estime que les loyers faciaux ont chuté entre le 3e trimestre 2012 et le 3e trimestre 2013 de 5,94 % (491 euros/m²/an) à Paris QCA (quartier central des affaires), ou encore de 9,03 % (403 euros/m2/an) dans le croissant ouest et de 3,03 % (224 euros/m²/an) en première couronne. En réalité, les baisses des valeurs locatives seraient bien plus importantes encore. « Il y a un véritable décrochage entre ces valeurs et les loyers économiques (ou réels), notamment sur le segment des surfaces supérieures à 5.000 m², constate Mirella Blanchard, responsable développement études de Crédit Foncier Immobilier. Elles sont occupées par des utilisateurs dont la taille permet un rapport de force avec leur propriétaire, qui leur est favorable. » L’écart entre ces deux loyers (le facial et le réel) sur le croissant ouest oscille entre 8 % et 17 %, de 13 % à 17 % en première couronne et de 10 % à 23 % dans Paris intra muros. « On se souvient de l’installation, en juin dernier, par la Banque publique d’investissement d’une partie de ses effectifs dans un très bel immeuble boulevard Haussmann (10.500 m²), rappelle-t-elle. Le loyer affiché était annoncé, à grand bruit, à 630 euros/m²/an. En réalité, le loyer acquitté ne serait que de 480 euros. »

Outre la baisse du loyer économique, les propriétaires acceptent quelques « aménagements » : la prise en charge du financement de travaux, et jusqu’à deux années de gratuité de loyers sous condition de l’allongement du bail initial de deux ou trois ans.

Grandes transactions à l’arrêt

Mécaniquement, les grandes transactions, moteur traditionnel de l’activité locative ont été moins nombreuses en 2013, « avec une seule opération supérieure à 50.000 m² signée par la banque d’affaires Crédit Agricole (CA) CIB à Montrouge sur 71.000 m² », souligne Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. En dehors de ce mégadeal, la plus importante transaction a été celle réalisée par le conseil général des Hauts-de-Seine sur l’immeuble Arena 92 à Nanterre avec une prise à bail sur 31.000 m². Le cycle de renouvellement ne s’est pas enclenché. « Les projets sont au minimum différés de 24 mois pour cette typologie d’utilisateurs », précise Magali Marton. A l’autre bout du spectre, les transactions de petites tailles (inférieures à 1.000 m²) ont aussi souffert. Avec un marché totalement à l’arrêt au premier trimestre 2013. « En revanche, le marché intermédiaire s’est maintenu, poursuit la spécialiste. Les entreprises de taille moyenne accèdent à des locaux de qualité à la faveur de la décision des propriétaires de diviser certains de leurs actifs. Et surtout, ces utilisateurs sont plus conciliants dans la négociation des conditions financières des baux. »

Etonnamment, malgré un marché locatif tendu, les investisseurs ont été relativement dynamiques sur le marché français. Selon Cushman & Wakefield, le montant des investissements en immobilier de bureau en Ile-de-France pour l’année 2013 s’établit à 9,7 milliards d’euros, stable sur un an, mais en baisse de 15 % par rapport à la moyenne décennale (11,4 milliards), tronquée par des années 2006-2007, anormalement fastes. Le conseil en immobilier comptabilise pas moins de 36 opérations de plus de 100 millions d’euros. Si en 2012, 52 % des acquéreurs en bureaux s’étaient positionnés dans Paris intra muros, l’année suivante, la part des investissements dans la capitale a fondu (37 %) et la première périphérie francilienne est devenue la localisation privilégiée (48 %), selon BNP Paribas Real Estate. Les investisseurs sont revenus sur des actifs de grande hauteur, comme la tour Adria à La Défense rachetée en juillet par l’OPCI PREIM Défense 2 ou encore la tour Sequana, située à Issy-les-Moulineaux cédée pour plus de 300 millions d’euros.

Des rendements attractifs

« L’heure est à la sécurité maximale, avec la recherche de baux fermes, d’actifs déjà loués à une ou plusieurs belles signatures », souligne Stephan von Barczy, directeur du département investissement chez Jones Lang LaSalle. Le technopôle de Meudon-la-Forêt (54.300 m²), loué à Bouygues Telecom sur un bail de 12 ans a ainsi été vendu 215 millions par Commerz Real à SMABTP. « Les grands collecteurs d’épargne, tels les assureurs, doivent trouver des taux de rendement attractifs à l’heure où la rémunération de l’OAT demeure faible  » complète-t-il. L’investissement immobilier de bureau qui a délivré l’an passé en moyenne 4,25 % sur des actifs prime situés à Paris QCA offre une solution de choix comparativement à un OAT à 10 ans de 2,6 % (moyenne calculée à partir des taux mensuels). Le contexte de baisse des taux durablement bas, devrait continuer à jouer en faveur de l’immobilier, au moins pour l’année à venir.

Si le marché a été principalement animé par des acteurs français, fonds souverains et fonds opportunistes anglo-saxons se sont aussi intéressés à l’Hexagone. La tour Sequana à la Défense est passée des mains des Docks Lyonnais (foncière d’UBS) à celles d’un « investisseur coréen » tandis que le fonds souverain d’Abu Dhabi, ADIA (Abu Dhabi Investment Authority) rachetait à cette même foncière pour 672 millions d’euros d’immeubles de bureaux et de commerces à Lyon et en Ile-de-France. En outre, les fonds opportunistes, un temps absents du marché, sont revenus. Le fonds KKR a ainsi signé sa première acquisition sur le marché français avec l’acquisition de l’immeuble River Plaza à Asnières-sur-Seine, tandis que Blackstone achetait le siège de CA CIB à Courbevoie.

Enfin, un autre marché serait sur le point d’éclore. « Celui des biens 'distressed' qui s’est développé en 2013, souffle Jean-Pascal Bus, avocat associé chez Norton Rose. Un segment de marché peu transparent, entre les mains d’avocats ou d’administrateurs judiciaires. » L’avocat indique traiter des dossiers relatifs à des cessions de biens ou de créances immobilières. Si les volumes restent, selon lui, encore insuffisants, il mise sans hésitation sur le développement de ce courant d’affaires. Le cru 2014 démarre d’ailleurs sous les « meilleurs auspices » avec la cession actée de la tour Cœur Défense d’ici à l’été.

A lire aussi