Hong Kong et Singapour se débattent contre la flambée de l’immobilier

le 22/11/2012 L'AGEFI Hebdo

Sous les effets de l’assouplissement quantitatif américain, les prix continuent de s’apprécier malgré toute une série de mesures ciblées.

Hong Kong, tout comme Singapour, n’échappe pas aux effets secondaires de l’assouplissement quantitatif massif (QE3) de la Réserve fédérale américaine (Fed). Cette politique monétaire, qui permet de maintenir les taux d'intérêt américains à des niveaux bas, ravive l’appétit des investisseurs pour les actifs à rendement des régions dynamiques et faciles d’accès, comme l’immobilier de certains pays d’Asie. « Entre 2005 et 2012, période qui correspond à une expansion monétaire importante, les prix de l’immobilier ont augmenté de 81 % à Singapour, de 104 % à Taiwan et de 145 % à Hong Kong », observe Edgardo Torija-Zane, économiste de Natixis. L’indice Centaline Property Centa-Leading, qui reflète l’évolution des prix de l’immobilier privé à Hong Kong, a atteint 112,25 points en octobre, dépassant de 9,5 points le plus haut niveau qu’il avait touché en juin 1997 (voir le graphique).

Freinage difficile

Inquiet de l’ampleur de la bulle, le gouvernement de Hong Kong a pris des mesures le 26 octobre dernier. Les taux des taxes sur les transactions immobilières ont été relevés, et pour la première fois, une taxe supplémentaire destinée à décourager les acheteurs étrangers a été instaurée. De 15 %, elle s’appliquera aux non-résidents de Hong Kong, acquéreurs d’un bien résidentiel.

Les autorités hongkongaises se sont inspirées des mesures prises à Singapour en décembre 2011 afin de juguler la montée excessive des prix de l’immobilier de l’époque. Les étrangers non résidents permanents de la Cité-Etat doivent s’acquitter d’une taxe additionnelle pour les achats d’immobilier résidentiels. Elle s’élève à 10 %.

Même si ces initiatives singapouriennes ont permis de freiner le rythme de progression des prix, elles n’ont pas réussi à inverser la tendance. Des mesures de restriction supplémentaires ont donc été prises le 6 octobre dernier. Interdisant désormais l’octroi de prêts dont la maturité dépasse 35 ans, la Monetary Authority of Singapore (MAS) a en outre limité l’effet de levier. Elle a notamment réduit le ratio d’endettement (LTV ou loan-to-value) de 50 % à 40 % pour des prêts à plus de 30 ans.

« L’objectif de ces nouvelles règles est de contenir la pression continue à la hausse sur les prix de l’immobilier résidentiel, provoquée à la fois par des taux d'intérêt bas et la croissance du crédit », a indiqué la MAS. En effet, les prêts aux logements ont représenté 25 % de la croissance de la distribution totale de crédit de la grande banque singapourienne, DBS Bank, dont le livre de prêts a progressé de 9 % depuis le début de l’année. Ce mouvement va-t-il ralentir ? Le directeur général du groupe bancaire, Piyush Gupta, n’en est pas convaincu. D’après lui, si les mesures de la MAS fonctionnent dans un premier temps, « les prix de l’immobilier pourraient baisser et par conséquent attirer à nouveau les emprunteurs, qui sont en outre fortement incités par le bas niveau des taux d’intérêt ». Or pour Singapour, qui entre en récession, l’heure n’est pas à une remontée des taux d’intérêt.

Marge de manœuvre réduite

Les experts se montrent perplexes sur l’efficacité des mesures prises à Singapour, mais aussi à Hong Kong. Depuis l’introduction en 2009 des diverses taxes sur les transactions immobilières par les autorités monétaires hongkongaises (HKMA), le Hong Kong Mortgage Company Limited et le gouvernement, les prix des maisons se sont appréciés de plus de 50 %.

Les bulles qui se forment dans l’immobilier viennent en grande partie du Linked Exchange Rate System (LERS, ou système de change permettant de lier le Hong Kong dollar au dollar américain et d’assurer sa convertibilité dans une fourchette allant de 7,75 à 7,85 dollars de Hong Kong)  «qui laisse peu de marge de manœuvre pour une politique autonome de taux d’intérêt afin d’assurer une stabilité des prix », explique Bei Xu, économiste de Natixis. Avec une gestion de la devise liée au dollar américain, le LERS implique une politique monétaire influencée par celle des Etats-Unis. Or le cycle économique de Hong Kong est de plus en plus corrélé à celui de la Chine, devenue son principal fournisseur alimentaire et la porte des investissements directs étrangers.

Dès lors, faut-il réformer le système de change hong-kongais ? Des spéculateurs en font le pari. Un pari sans doute prématuré car la refonte éventuelle du LERS devrait, en toute logique, passer par un renforcement des liens avec la monnaie chinoise. Or la convertibilité du yuan est loin d'être à l’ordre du jour. 

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