Les fonds ouverts allemands dotés de nouvelles règles de liquidité

le 14/04/2011 L'AGEFI Hebdo

Après la fermeture de plusieurs fonds, les institutionnels sont en butte aux critiques de l’opinion publique.

Ce n’est certes pas le premier choc subi par l’industrie des fonds immobiliers ouverts allemands, mais celui-ci a déclenché la mise en place d’une nouvelle réglementation visant à mieux protéger les petits épargnants.

Rappel des faits : en 2008, dans le sillage de la crise immobilière, et plus largement de la crise financière, un vent de panique souffle du côté des investisseurs pressés de récupérer leur mise. Pour l’Institut de l’épargne mobilière et foncière (IEIF), la crise de liquidité des fonds ouverts allemands trouve ses origines dans l’effet conjugué de la situation économique et de l’annonce faite par la chancelière allemande, en octobre 2008, de garantir l’épargne de ses concitoyens. « Près de 10 milliards d’euros ont été transférés de fonds immobiliers ouverts à des comptes garantis », commente Michael Birnbaum, responsable communication de KanAm Grund à Francfort, qui pointe le véritable siphonnage de nombreux fonds ouverts grand public. Mais le coup de grâce à été donné « par les institutionnels investis sur des Spezialfonds (destinés aux institutionnels) mais également les Publikumfonds (fonds publics), et notamment les fonds de fonds qui ont largement racheté leur parts à la demande de leurs propres clients », complète Gil Bar, gérant de fonds immobiliers chez Aviva Investors à Francfort. Les effets ne se sont pas fait attendre : les remboursements massifs ont contraint certains opérateurs à fermer, voire à liquider leurs fonds.

Cessions d’actifs

Aujourd’hui, pas moins de neuf véhicules sont fermés, au rang desquels un fonds d’Axa IM dont l’actif sous gestion s’élève à 2,7 milliards d’euros. Le fonds Axa Immoselect, clos depuis février 2010, restera encore gelé une année en raison du manque de dynamisme du marché de l’immobilier commercial. En fin d’année dernière, Morgan Stanley décidait de fermer son véhicule de droit allemand, P2 Value, et emboîtait le pas à Aberdeen et KanAm Grund. « Notre plus important véhicule public, US Grundinvest, essentiellement investi dans des actifs implantés aux Etats-Unis et au Canada et libellé en dollars, a été confronté à la crise », rappelle Michael Birnbaum. Après le gel du fonds et une dégradation substantielle de ses performances, le gérant indépendant a sollicité ses clients sur leurs souhaits : rester investis ou récupérer leurs actifs. « La majorité des investisseurs a décidé de quitter le fonds, poursuit-il. Nous avons donc cédé 15 des 17 immeubles détenus au sein de ce véhicule, ce qui a permis de leur verser 250 millions de dollars au travers d’une première tranche. En juin prochain, ils recevront un second versement d’un même montant. »

Depuis le début de la crise, les investisseurs allemands sont soit empêchés de disposer librement d’un placement de long terme qui, depuis dix ans, délivre entre 2 % et 4 % annuels, soit confrontés à la fonte de leurs investissements en raison d’un marché sous-jacent qui ne permet pas de vendre les actifs au meilleur prix. Parce que cette épargne est en général constitutive de compléments de revenus aux pensions de retraite, l’opinion publique tire à boulets rouges sur des institutionnels accusés d’une trop grande instabilité face à un investissement de long terme. Le législateur allemand a été contraint de prendre des mesures, applicables à partir du 1er janvier 2013, et qui visent à protéger les petits épargnants. « Alors que le rachat de parts s’effectuait jusqu’à présent quotidiennement et sans limites, les investisseurs devront rester investis au moins deux ans, souligne Gil Bar. De plus, tout retrait sera plafonné à 30.000 euros par semestre et toute demande supérieure à ce montant devra être indiquée douze mois à l’avance. » Un changement des règles du jeu radical qui inquiète l’industrie des fonds immobiliers allemands. « A terme, il pourrait y avoir une séparation étanche entre les véhicules dédiés aux petits investisseurs et ceux investis par les institutionnels », projette Michael Birnbaum.

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