Dossier Immobilier d'entreprise

Les fonds immobiliers ISR à la recherche d'une définition standard

le 17/10/2013 L'AGEFI Hebdo

Si les critères environnementaux font partie intégrante de la gestion immobilière, ces fonds restent peu développés.

L'attribution cette année par l'Erafp

(1)de deux mandats en immobilier ISR(2)fait figure de symbole : AEW Europe gérera 350 millions d'euros sur la France pour le compte de l'institution, tandis qu'Axa REIM investira le même montant sur l'Europe. Des mandats qui viennent grossir les rangs encore peu fournis des fonds ISR. Car l'intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance reste largement moins structurée dans l'immobilier que dans la gestion de valeurs mobilières. « Il n'y a pas de définition standard de l'immobilier ISR, explique Serge Bataillie, directeur général de Nami-AEW Europe. Chaque société de gestion le décline à sa façon, ce qui induit, pour les investisseurs, un manque de cohérence sur les produits. C'est la raison qui nous a conduits à ne pas lancer d'OPCI(3) ISR pour l'instant. » Le groupe gère le mandat de l'Erafp en fonction d'une grille d'analyse environnementale, sociale et de gouvernance très précise définie par l'institution, qui n'est pas réplicable dans des fonds ouverts.

L'absence d'un standard devrait cependant être progressivement corrigée puisqu'un groupe de travail, organisé par l'Institut France de la performance environnementale du bâtiment (IFPEB) avec l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), devrait se réunir dans les prochaines semaines pour tenter de définir l'immobilier ISR.

Un enjeu métier

Seul point commun à l'ensemble des démarches existantes, les critères environnementaux y occupent une place centrale. Logique puisqu'il s'agit d'un véritable enjeu métier pour la profession, concernée par des réglementations de plus en plus fortes comme la loi Grenelle 2. « Les critères environnementaux comptent pour 50 % de la note ISR d'un immeuble, indique Elisabeth Cassagnes, responsable de l'analyse et du développement ISR de La Française. Nous avons fait ce choix car la dimension environnementale est constitutive de la valorisation d'un bien. » Pour simplifier, un immeuble peu polluant, proche des transports en commun et économe en énergie sera mieux valorisé qu'un autre moins bien noté sur ces critères. « Il n'y a pas de lien systématique entre la performance environnementale d'un immeuble et le montant du loyer, mais cette performance contribue à la pérennité du locataire dans les lieux, donc elle sécurise les loyers », complète Sandrine Lafon-Ceyral, directeur de l'asset management d'Amundi Immobilier, qui gère au total 430 millions d'euros en ISR via un OPCI grand public et des mandats pour institutionnels.

Les critères environnementaux utilisés par les sociétés de gestion pour calculer la note ISR d'un bien varient selon s'il s'agit d'un immeuble neuf, qui doit être conforme à des normes récentes (HQE - haute qualité environnementale -, etc.), ou du patrimoine existant d'un fonds. Ces critères vont bien au-delà de la traditionnelle consommation énergétique : ils concernent aussi le rejet de gaz à effet de serre, la qualité de l'eau, de l'air intérieur et extérieur, la biodiversité, etc.

« Best in progress »

La note ISR repose aussi sur des critères sociaux et de gouvernance. La dimension sociale est généralement appliquée à l'ensemble de l'exploitation de l'immeuble, y compris, par exemple à l'ensemble des fournisseurs de services (sociétés effectuant des travaux, l'entretien, etc.). Au total, ce sont plusieurs dizaines de critères qui sont évalués afin de calculer une note ISR immeuble par immeuble. « Dans le cadre du mandat de l'Erafp, nous investissons dans les immeubles bien notés sur les trois critères ESG (environnement, social, gouvernance), mais aussi sur ceux présentant un fort potentiel d'amélioration : il s'agit d'une démarche dite 'best in progress' », indique Thierry Laquitaine, responsable développement durable de AEW Europe. Une démarche proche de certains fonds ISR de valeurs mobilières.

« Un immeuble doit obtenir au minimum une note globale de 60/100 et au moins 50/100 dans chacun des trois segments (environnement, social, sociétal) pour intégrer nos OPCI LFP Immo SR 1 et LFP Immo SR 2 », précise de son côté Elisabeth Cassagnes pour La Française, qui gère 140 millions d'euros en immobilier ISR. Cette société de gestion a par ailleurs entrepris un diagnostic ISR de l'ensemble de ses SCPI(4) et OPCI.

Une démarche déjà accomplie par Amundi, qui a évalué les 450 immeubles détenus par l'ensemble de ses fonds immobiliers en termes d'ISR. « Cette note constitue un véritable outil de gestion : elle nous permet d'identifier les zones de progrès et, si besoin, de programmer les travaux nécessaires pour faire progresser certaines notes », ajoute Sandrine Lafon-Ceyral. Car contrairement à l'ISR appliqué à la gestion de valeurs mobilières, pour les fonds actions, obligataires ou monétaires, l'ISR dans l'immobilier est utilisé comme un véritable outil de gestion.

(1) Etablissement de retraite additionnelle de la fonction publique.

(2) Investissement socialement responsable.

(3) Organisme de placement collectif en immobilier.

(4) Société civile de placement immobilier.

 

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