Les fonds immobiliers allemands restent attirés par la France

le 26/01/2012 L'AGEFI Hebdo

Plus prudents ces derniers temps sur le marché français, ces véhicules pourraient bénéficier de la fin de l’attrait fiscal des OPCI.

Les fonds fermés sont ouverts et les fonds ouverts restent fermés ! », lance avec humour Bernhard Meyer, fondateur et gérant du cabinet de conseil Cifral. Ce paradoxe s’applique à la très bousculée industrie des fonds immobiliers allemands organisée en grandes catégories : les véhicules ouverts grand public (Publikumsfonds), destinés essentiellement aux particuliers en constitution de leur épargne retraite, les véhicules également ouverts, mais dédiés aux institutionnels (Spezialfonds), et les fonds fermés, au sein desquels les investisseurs, constitués en club deal, s’engagent à rester investis pendant une durée déterminée.

Or si ces derniers se tiennent toujours sur les rangs de l’acquisition, les fonds ouverts, qui offrent aux clients finaux de récupérer leur mise à tout moment, se montrent moins enclins à l’achat. Voire, pour certains d’entre eux, s’annoncent nets vendeurs. L’explication tient en deux raisons. Une étude de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière rappelle qu’en 2005-2006, la hausse des prix de l’immobilier d’entreprise avait incité de nombreux investisseurs à racheter leurs parts afin de prendre leurs bénéfices. La seconde raison est liée à l’annonce, en octobre 2008, de la chancelière de garantir l’épargne sur Livret. L’industrie assistant, impuissante, à de massifs rachats opérés par des particuliers désireux de transférer leurs fonds. A cela se sont ajoutées des reventes à court terme menées par certains institutionnels exposés à ces véhicules immobiliers, par nature peu liquides. « Incapables de rembourser leurs investisseurs, plusieurs fonds ont été gelés, voire dissous », retrace Jan Andrykowsky, responsable investissement international chez DTZ. C’est le cas notamment de trois fonds d’Aberdeen, mais également d’Axa IM qui, en octobre, décidait de liquider d’ici au 20 octobre 2014 son véhicule ouvert Immoselect (2,51 milliards). D’autres fonds aujourd’hui gelés pourraient connaître le même sort.

Nouvelle loi, nouvelles stratégies

Devant ces problèmes de liquidités, le législateur allemand a agi. Applicable à partir du 1erjanvier 2013, une nouvelle réglementation impose que tout rachat ne pourra s’effectuer qu’au bout de deux ans d’investissement, dans une limite de 30.000 euros par semestre, et que toute demande supérieure à ce montant devra être signalée douze mois à l’avance. Outre cette règle du jeu, nouvelle, la politique d’investissement des fonds en immobilier outre-Rhin est modifiée. « Si des acteurs tels que KanAm, Credit Suisse ou Commerz Real n’hésitaient pas à se positionner sur des actifs importants allant jusqu’à 400 millions d’euros, désormais les ‘deals’ reposent davantage sur des sous-jacents d’une valeur qui avoisine les 150 millions d’euros, plus faciles à arbitrer, mais aussi des immeubles de taille intermédiaire correspondant aux critères environnementaux de premier plan », précise Jan Andrykowsky. Les actifs core de belle qualité restent privilégiés moyennant des baux long terme, récemment conclus « afin d’éviter des renégociations à la baisse, au regard d’un marché locatif qui s’est tassé », poursuit Pascal Schultze, avocat associé au cabinet GGV.

Si la part des engagements des fonds immobilier allemands en France est passée de 20 % en 2009 à 9 % l’année suivante, l’Hexagone reste un marché de prédilection pour ces investisseurs. « On a certes observé de nombreuses ventes ces dernières années, mais elles sont le fait d’investisseurs qui ont fait le choix de vendre leurs actifs français en raison d’un marché qui, malgré la crise, délivrait des plus-values », relève l’avocat. Aujourd’hui, quelques fonds restent encore à l’affût. C’est le cas de Dekabank Gruppe, qui se tourne plus volontiers vers les marchés de bureaux en région, ou encore de Real I.S qui vient d’acheter un immeuble de bureaux à Lyon auprès d’AEW Europe. Union Investment Real Estate, à la tête d’un actif total sous gestion de 19 milliards d’euros, dont 2,7 milliards de patrimoine français, se montre actif mais prudent. « Nous ne sommes jamais en copropriété sur un immeuble, ni en lots de volumes (division d’un ensemble immobilier en volumes sans parties communes, NDLR) sans pouvoir être aussi propriétaires du sous-sol, afin de garder toute latitude dans la gestion de notre patrimoine », explique Dominique Dudan, présidente d’Union Investment Real Estate France. Cet investisseur qui a créé pas moins de six organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) afin d’y loger une partie de ses actifs, avant la disparition de la spécificité fiscale de ce véhicule (article 210 E du Code général des impôts), estime que si « le régime a permis aux acteurs français de rester compétitifs, tous les investisseurs sont désormais sur le même pied d’égalité ».

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